דירה בהנחה? החזר חודשי של המשכנתא יכול להגיע לכ-12,500 שקל

בחודשים האחרונים נפתחו ההגרלות החדשות של תוכנית "דירה בהנחה" וכמות הנרשמים שוברת כל שיא אפשרי, כ-110,000 משקי בית כבר נרשמו להגרלה הנוכחית. מדובר בתופעה שממחישה היטב את מצוקת הדיור בישראל ואת התקווה הגדולה של עשרות אלפי משפחות לזכות בהנחה משמעותית בדרך לדירה ראשונה. אבל לצד ההתרגשות – חשוב לשים לב לנתונים, ובעיקר להבין: זכייה היא רק הצעד הראשון, והמימוש בפועל הוא האתגר האמיתי.

נתונים שממחישים את הביקוש העצום

• באר יעקב – מעל 44,000 נרשמים על פחות מ־1,000 דירות. לשם השוואה: בבאר יעקב יש קצת פחות מ38,000 תושבים.
• רעננה  – למעלה מ-36,000 נרשמים על כ-1,200 דירות. 
• נוף הגליל – כ-20,000 נרשמים על כ-550 דירות. 

המסקנה פשוטה: רוב עצום מהמשתתפים מתרכז בשתי ערים בלבד: באר יעקב ורעננה, המשמעות היא מי שבוחר גם ערים בפריפריה או בערים בינוניות, מעלה בצורה דרמטית את סיכויי הזכייה שלו.

הבעיה האמיתית מתחילה אחרי הזכייה
רבים חושבים: "אני ארשם לעיר שאני רוצה לגור בה, אחר כך נסתדר" אבל מה שקורה בפועל הוא לא פעם הפוך:

• מרגע שזכיתם יעברו כשנתיים-שנתיים וחצי עד שיקראו לכם להגיע לבחור דירה ולחתום על חוזה רכישה.
• הסדר שיקראו לכם לבחור דירה הוא לפי סדר הזכייה, מה שקורה בפועל הוא שהרבה פעמים זוכים במקומות האחרונים מגיעים לבחור דירה כשהדירות הקטנות יותר כבר אזלו ונשארות רק דירות גדולות ויקרות (5-6 חדרים).
• דירות גדולות באזורי הביקוש, לדוגמה ברעננה יעלו כ- 3  מיליון ₪ ומעלה מה שמצריך מהזוכים הון עצמי של לפחות 750,000 ומשכנתה עצומה של 2,250,000. על מנת שהבנק יאשר משכנתה כזאת על הזוכים להיות עם הכנסה פנויה  (לאחר התחייבויות) של כ-35,000 וההחזר החודשי יהיה כ-12,500 ₪ בפריסה ל-30 שנים! בהחלט נתונים לא טריוויאליים שלא כל זוכה יוכל לעמוד בהם ולממש את הזכייה. אגב, ההנחה ברעננה נאמדת בכמיליון שקלים. 

במילים פשוטות: גם אם זכיתם, לא תמיד בטוח שתוכלו לממש. נתקלתי בלא מעט משפחות שנרשמו וזכו בערים "חמות", כמו ראשון לציון או ירושלים. הם חיכו בסבלנות שנתיים וחצי, ואז קיבלו זימון לבחור דירה – רק כדי לגלות שנשארו דירות של 5 חדרים במחירים לא ריאליים מבחינתם. רובם נאלצו פשוט לוותר.

המינוף – הדרך החכמה לנצל את התוכנית
כאן נכנסת התובנה המרכזית שלי: תוכנית "דירה בהנחה" לא נועדה על מנת שתרכשו את הדירה שבה אתם חושקים ורוצים לגור ולבנות את חייכם. היא נועדה לתת לכם כרטיס כניסה לעולם הנדל"ן.
אז איך עושים את זה נכון?

1. נרשמים חכם –  בוחרים ערים עם פחות נרשמים, סיכויי זכייה גבוהים יותר, ומחירים שניתן לעמוד בהם. במילים אחרות: פ-ר-י-פ-ר-י-ה! 
2. זוכים ורוכשים –  נכנסים לעסקה במחיר עם הנחה משמעותית, עם הון עצמי נמוך יחסית ובהרבה מקרים 90% מימון. 
3. משכירים את הדירה –  מחזיקים אותה לפחות  18 חודשים כדי לשמור על פטור ממס שבח.
4. מוכרים אחרי 5–7 שנים  – לפי החוק: 7 שנים ממועד הזכייה או 5 שנים מטופס 4 (המוקדם מבניהם).
5. ממנפים את הרווח – עם הרווח ממכירת הדירה הנרכשת, תעשו "אקזיט" ואז אולי תוכלו לקנות בשוק החופשי את הדירה שבה באמת תרצו לגור ולבנות את חייכם.

במילים אחרות: אסור לבחור מתוך רגש ("שם אני רוצה לגור"). צריך לבחור מתוך שיקול כלכלי ותכנון נכון – איפה יש לי סיכוי לזכות, ואיפה אם אזכה אוכל גם לממש את הזכייה ולהיכנס ברגל ימין לעולן הנדל"ן. 

מדרגות המימון בדירה בהנחה / מחיר למשתכן: 

• דירה עד 1.5 מיליון ₪ – נדרשים 10% הון עצמי בלבד (כ־100 אלף ₪). 90% משכנתה.
• דירה במחיר 1.5–1.8 מיליון ₪ – משכנתה עד 1.35 מיליון ₪, היתרה מהון עצמי.
• דירה מעל 1.8 מיליון ₪ – כמו בשוק החופשי: 25% הון עצמי לפחות. 75% משכנתה.

לסיכום
"תוכנית דירה בהנחה" היא הזדמנות אמיתית אולי חד פעמית בדור הזה למי שיודע איך לגשת לזה בצורה מושכלת וקרה.  מי שרודף אחרי ערים כמו רעננה או באר יעקב, מוצא את עצמו בתור של מאות אלפים, ובמקרה הטוב זוכה בדירה יקרה מדי למימוש.
מי שחושב הפוך – בוחר ערים עם פחות נרשמים ועם מחירים ברי-השגה – יכול להפוך את הזכייה לכלי כלכלי אדיר: השכרה, מכירה, רווח, וקנייה חופשית בעתיד. 

הטיפ שלי
דירה בהנחה זו לא הדירה שבה תגורו – זו הדירה שתעזור לכם להגיע לדירה שבה תרצו לגור.

*הכותב, גלעד ברזילי, הינו יועץ משכנתאות ברשת "דרכנו", המתמחה בליווי זכאים בתוכניות הדיור הממשלתיות ובהשגת פתרונות מימון מותאמים

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן