הלמ"ס: עלייה בהתחלות הבנייה - כרבע מהן בהתחדשות עירונית

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה את נתוני הבנייה לשנה שהסתיימה ביוני 2025, והם מצביעים על מגמה כפולה: מצד אחד, האצה בהתחלות הבנייה, ומצד שני ירידה בהיקפי גמרי הבנייה.
על פי הנתונים, במהלך התקופה יולי 2024–יוני 2025 החלה בנייתן של כ־76,480 דירות – עלייה של 22.3% לעומת 62,550 דירות בתקופה הקודמת. בתוך כך, כ־92.4% מהדירות הן תוספתיות למשק, כלומר התחלות הבנייה נטו עמדו על כ־70,640 דירות, לאחר שנגרעו כ־5,840 דירות שנהרסו. 

מגמות מרכזיות בהתחדשות העירונית
בתחום ההתחדשות העירונית נרשמה בנייתן של כ־17,630 דירות כתוצאה מהריסה של בניינים קיימים והקמה של חדשים, כמחצית מהן במחוז תל אביב (49.1%) וכרבע במחוז המרכז (24.9%). כ־83.6% מהן נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי־בינוי. 

הנתונים מעידים כי ההתחדשות העירונית נשארת מרוכזת במרכז הארץ ותל אביב, בעוד שבפריפריה כמעט ואין פעילות. עוד ניתן לומר שפינוי בינוי ותמ"א 38 – הריסה ובנייה מחדש הם מסלולי "הסטנדרט" של ההתחדשות – למעלה מ־8 מתוך כל 10 דירות בהתחדשות נבנות בהליכים אלו. מנגד, נרשמה ירידה במשקלה של תמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי הבניין הבודד, והיא מהווה רק חלק קטן, בעיקר בצפון ובמרכז, ומדובר לרוב בבניינים קטנים.

שורה תחתונה – התרומה הכוללת של ההתחדשות עומדת על כרבע מכלל התחלות הבנייה בישראל בשנה האחרונה – נתח גבוה בהשוואה לעשור הקודם.

הערים הגדולות חוזרות למרכז הבמה
הנתונים מעידים על חזרה של הערים הגדולות למרכז הבמה, לאחר תקופות של האטה. רמת גן, למשל, שידעה ירידות חדות בשנים קודמות, מציגה השנה זינוק דרמטי המעיד על התחדשות מקומית ועל ביקושים חזקים. בית שמש, קריית ביאליק ונוף הגליל בולטות בעיקר בזכות גידול חד במספר התחלות הבנייה. הדבר מצביע על מגמה של פיזור חלקי של ההשקעות מחוץ לגוש דן, אם כי עדיין מרבית הפעילות מתרכזת במרכז.

המקרה של קריית גת יוצא דופן: עלייה של כמעט 1,000% מצביעה לא רק על כניסת פרויקטים חדשים בקנה מידה גדול, אלא גם על שינוי מדיניות תכנונית שמאפשרת היקפי בנייה שלא נראו בעיר בעבר.

הדרום בולט באופקים ובאשדוד, שמבססות את עצמן כשחקניות מרכזיות בשוק הדיור, בעיקר הודות להיקפים גדולים של פרויקטים חדשים, חלקם בליווי ממשלתי או במסגרות של פינוי־בינוי.

בסיכום התמונה הרחבה, ניתן לומר שהשנה האחרונה מדגישה פערים הולכים וגדלים בין ערים שנמצאות בתנופת פיתוח לבין כאלה שמתקשות למשוך יזמים, מה שיחייב את מקבלי ההחלטות לייצר פתרונות ייעודיים לפריפריה.

והרי המספרים: כשליש מהתחלות הבנייה נרשמו במחוז המרכז (23.3%) ובמחוזות תל אביב (19.4%) והדרום (18.7%). מבחינת יישובים בולטים, ירושלים הובילה עם כ־6,600 דירות חדשות, אחריה תל אביב-יפו עם 5,870, אופקים עם 2,990, אשדוד עם 2,900, באר יעקב עם 2,840 ורמת גן עם 2,770. בולטת במיוחד העלייה במספר התחלות הבנייה בערים שנרשמו בהן ירידות בעבר: רמת גן עם זינוק של 155%, בית שמש עם עלייה של יותר מ־200%, קריית ביאליק עם 274% ונוף הגליל עם 329%. גם קריית גת רשמה קפיצה יוצאת דופן – מ־124 ל־1,351 דירות (עלייה של כמעט 1,000%)

פחות פרויקטים מסתיימים בזמן
מנגד, נרשמה ירידה במספר גמרי הבנייה. בתקופה זו הסתיימה בנייתן של כ־54,760 דירות – ירידה של 4.9% לעומת השנה הקודמת. הירידה במספר גמרי הבנייה לצד העלייה בהתחלות מצביעה על פער מתרחב בין התכנון והביצוע בפועל. המשמעות היא שמלאי הדירות המוכנות לא מאזן את הגידול בביקושים, מה שעלול להחריף את הלחץ בשוק.

התארכות משך זמן הבנייה משקפת לא רק פרויקטים מורכבים יותר אלא גם קשיים תפעוליים – מחסור בכוח אדם, עלייה בדרישות המיגון והבטיחות וקשיים לוגיסטיים. הדבר מדגיש עד כמה קשה כיום להביא פרויקט לידי סיום במסגרת לוחות זמנים שהיו מקובלים בעבר.

עוד נתונים מעניינים: במחוז המרכז נרשמה הכמות הגדולה ביותר (12,740 דירות), בעוד במחוז חיפה רק 8.4% מכלל הגמרים. בסוף יוני 2025 מספר הדירות בבנייה פעילה עמד על כ־196,670, כמעט מחציתן במחוזות תל אביב והמרכז. הריכוז של כמעט מחצית מהבנייה הפעילה במחוזות תל אביב והמרכז ממחיש שוב את חוסר האיזון הגיאוגרפי: בעוד שבפריפריה הבנייה מוגבלת ונמשכת בקצב איטי, אזורי הביקוש במרכז ממשיכים לרכז את מירב המשאבים.

נתון נוסף שעולה מהדו"ח הוא התארכות משך זמן הבנייה: ממוצע הבנייה של בניין הסתכם ב־31.4 חודשים, והבנייה המשוקללת לפי מספר הדירות עמדה על 36.3 חודשים – לעומת 27.6 ו־33 חודשים בלבד בתקופה הקודמת.
בסיכומו של דבר, הנתונים מלמדים כי שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בתקופה של צמיחה על הנייר אך האטה במציאות – יותר פרויקטים מתחילים, אך פחות מסתיימים בזמן, מה שמעכב את הגדלת ההיצע בפועל..

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן