יחסים לוהטים: מהנדסי הערים דורשים יותר, היזמים נחנקים והפיצוץ בדרך

המתח מאחורי הקלעים של תכנון מתחמי ההתחדשות העירונית הגיע לסף רתיחה – והפיצוצים לא מאחרים להגיע, כך עולה משיחות עומק שקיימנו עם יזמים ומהנדסי ערים.

מצד אחד עומדות דרישותיהם הבלתי נגמרות, המשתנות והגרנדיוזיות לעיתים, של מהנדסי הערים, שרוצים לראות את ההתחדשות העירונית מייצרת שכונות איכותיות. מהצד השני, עומדים היזמים, שסופגים את הנטל הכלכלי, המשימות הציבוריות והליכי התכנון שאורכים שנים על גבי שנים. הרקע להתחממות הם תנאי השוק הקשים של השנים האחרונות.  

מבדיקת "מגדילים", עולה כי מדובר באחת מהסוגיות הבוערות ביותר בתוכנית ההתחדשות העירונית, שמהווה חסם להתקדמותן ולעיתים אף עלולה לסכל את ביצוען. ברקע לתופעה, יש לציין את התעצמותם של מתחמי התחדשות עירונית, שהפכו לתוכניות בעירוב שימושים למגורים, מסחר, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים. אלא שעם האוכל בא התיאבון – מהנדסי הערים מבקשים להיות "חתומים" על הצלחות תכנוניות של שכונות העתיד, ומישהו צריך לשלם את מחיר החלומות. היזמים נדרשים להגיש לעיתים עשרות חלופות תכנון, לקצץ בתמורות לדיירים ולשמור את הראש מעל המים, עד שבעירייה מביעים שביעות רצון ומוכנים לאשר את התוכניות. 

מי שמרגיע את הרוחות, הוא אינג' בועז גמליאל, מהנדס העיר נס ציונה וחבר ועד איגוד מהנדסי הערים, שמזכיר לכולם: "יש משפט שאומר ש'כנפי החזון ראוי שתמיד יהיו מחוברים לרגלי המציאות'. לכל פרויקט יש את הדרישות התשתיתיות שלו והצרכים שלו, ובסוף צריך לייצר את ה'ווין ווין'. אנחנו מבינים שיזם צריך להרוויח. וצריך לזכור שהרשות יכולה הכי לרצות לקדם התחדשות אבל אם התושבים לא מרוצים מהתמורות ופרויקט לא ייצא לפועל אז לא עשינו כלום. הפרויקט הוא של התושבים, הם בעלי הקרקע, צריך את הסכמתם. גם את זה צריך לזכור". 

אז מה מרתיח את היזמים?
"אנחנו מהנדסי ערים אחרים לאיכות התכנון וראשי הערים לקביעת המדיניות, ולפעמים, תוך כדי תהליך אנחנו מבינים שיש למשל, פתרון פנאומטי לפינוי אשפה. עכשיו, אני מגיע ליזם ומבקש ממנו להתקין את המערכת. זה חדשנות, זה יעיל ציבורית, פחות עלויות בפינוי אשפה, תורם לאיכות הסביבה.  אבל היזם מצדו, כבר התקדם ואני מטיל עליו עוד מטלה ואז הוא מגלה התנגדות אלא אם יש לו ראש פתוח, ובסוף צריך למצוא את האיזונים". 

מה הפתרון?
"לחשוב מחוץ לקופסא, בסוף זה עניין של זמן וכסף אז בואו נפצח את שניהם. זה טוב גם ליזמים כי קל יותר לשווק פרויקט חדשני, זה משביח את הפרויקט. לגבי זמן אני יכול להוציא היתר לפי התכנון הקיים למשל, ללא המערכת והם יכולים להתחיל את הפרויקט ובמקביל לעשות רה – תכנון עם המערכת הפנאומטית הקומפקטית ולעניין הכספי, אומנם היא יותר יקרה אבל היא גם מפנה ליזם שטחים שאותם אפשר להשביח, הם יכולים לקבל את פיצוי. אנשים מקובעים לפתרונות וקשה לשחרר אותם אבל להתעקש בלי לחשוב זה מפיל פרויקטים. ראש העיר רוצה התחדשות, התושבים רוצים, לכן צריך לייצר פתרונות יצירתיים". 

אדריכל אביעד מור, מנהל פרויקטים ראשי בקרן ריאליטי ולשעבר מהנדס העיר חולון, רואה את התמונות משני הצדדים: "הבסיס לדרישה להטיל מטלות ציבוריות או להטמיע צרכים ציבוריים בתוך פרויקט פרטי היא לגיטימית ונדרשת, כי נגמרו לנו כל השיטות. הצפיפויות בהתחדשות עירונית דורשות פתרונות בתוך הפרויקט. ראינו שזה טוב לעיר וטוב לתושבים, כי זה עוגן ציבורי, טראפיק, זה טוב למסחר ומאפשר לשים את הילד מתחת לבית. מצד שני, זה הפך להיות דוגמות ועקרונות שאסור לסטות מהן ואז התכנון נעלם. יש מקומות שבהם לפעמים מעמיסים על פרויקט מעבר למה שצריך כי לא באמת בדקו בעירייה מה צריך ואז הפרויקט נעצר. צריך להחזיר את השכל הישר לתכנון ולא לפחד לדבר תכנון. זה נכון שצריך מדיניות, שקיפות וודאות אבל אם לא נשמור על שיח תכנוני, המקצוע פושט את הרגל. אנחנו משכפילים פתרונות שלא תמיד נכונים לאותה עיר". 

על סמך מה דורשים מכם מטלות ציבוריות?
"זה משתרשר או תורה שבע"פ שמיושמת. אני רוצה להאמין שיש בדיקות בסיסיות שנעשות אבל נתקלתי הרבה מאוד פעמים בהרבה מאוד רצונות של דיור בהישג יד, שמירה על ערכים מקומיים, רצון לשטחים פתוחים – בסוף לא נשאר מקום ליישם את זכויות הבנייה, שכחנו שתכנון הוא איזון עדין בין צרכים וזה מחייב לעשות עבודה קשה. צריך גם לזכור, שמאז תחילת פריחתה של ההתחדשות – מחירי הבנייה עלו, סביבת הריבית קשוחה והצרכים העירוניים לא עודכנו אז באבולוציה של עיר צריך למצוא פתרונות יצירתיים ולא סיסטמתיים". 

יוסי חזן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת קרדן נדל"ן, אומר כי אסור לשכוח את תקן 21 בדרך: בשנים האחרונות החברות הוותיקות מגיעות לשלבי מימוש של תכניות ענק שהן אישרו. מצד אחד, העירייה רוצה למקסם את התועלות הציבוריות ואת נראות הפרויקט, מצד שני, היזם נתקל בדרישות, שחלקן מעמיסות על כלכליות הפרויקט, בעוד שבעבר אושר תקן 21 לפרויקט, ללא התחשבות כלכלית במרכיבים הללו". 

לשאלה האם חל שינוי בתפיסה הוא משיב כי: "אנו רואים הרבה פעמים הבדלים בין הנחות המוצא שנלקחו בחשבון בתקן 21 לבין הדרישות שעולות בהסכמי פיתוח, תוכניות עיצוב ותנאים להיתר. כל שיפור ותוספת יכולים להיות מבורכים, כל עוד יש היתכנות כלכלית לקיומם. בשנים שעברו רווחה התפיסה לפיה הפרויקט תמיד יהיה כלכלי ואף ישתפר במהלך הזמן עקב עליית מחירי המכירה, אולם בשנתיים האחרונות עליית מחירי הביצוע היא הדומיננטית ולכן, ההנחה הזו אינה תמיד נכונה. יש סכנה שקיבוע התפיסה לפיה מחירים רק עולים – תוביל לדרישות שמכבידות על כלכליות הפרויקט ואף יכולות למנוע את מימושו, זו הסכנה האמיתית". 

הדרישות מתגלמות גם בתמורות לדיירים
"מחד ברור מאוד הצורך של הרשויות המקומיות לייצר תוכניות התחדשות עירונית איכותיות שנותנות מענה לצרכי הציבור אך הם חייבים להבין ולהתייחס לכדאיות הכלכלית של היזמים. ככל שהפרויקט מורכב וכולל יותר שימושים קשה יותר לבחון את הכדאיות הכלכלית בעיקר שמדובר על פרויקט שנמשך שנים", אומר שמאי מקרקעין שמוליק כהן מנכ"ל ובעלים של חברת אס.קי (SK ) שמאות מקרקעין. לדבריו, "אם פרויקט כולל שטחי מסחר ותעסוקה באזורים רוויים ייתכן שהיזם יתקשה למכור או להשכיר אותם והכדאיות הכלכלית תפגע. שילוב של אלמנטים הנדסיים מורכבים יכולים להעלות את עלויות הבנייה, כך גם הצורך לייצר הפרדות בבניינים בין שימושי הציבור לשימושי המגורים. לכן מהנדסים הערים צריכים להיות קשובים ליזמים ולשמאים ולא לדרוש תוכניות שיישארו על המדף ובסופו של דבר מי שיפגע יהיו בעלי הדירות במתחמים הישנים". 

את השאיפה של מהנדסי הערים להשאיר חותם הוא אומר שאנחנו רואים היום גם בתוכניות העיצוב היומרניות שהופכות לעיתים לחסם נוסף בדרך להיתר הבנייה. "במציאות, לא פעם הוצאת היתר בנייה נמשכת מספר שנים ואכלוס של מתחם פינוי בינוי מתרחש בממוצע רק כעבור עשור", אומר כהן, "התוכניות האלה לא תמיד מחוברות למציאות ובוודאי לא מתחשבות בבעלי הדירות שנאלצים לשכור דירות במשך שנים ארוכות".

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עיר ומנכ"ל שניר לשיווק נדל"ן מסביר כי בסופו של דבר גם הדיירים נפגעים: "הדרישות החדשות מהרשויות ומהנדסי הערים מגיעות בתקופה של ירידה חדה בהיקפי המכירות, ובחלק מהאזורים גם בירידת מחירים. השוק נמצא בעמדת המתנה – שלא לומר התגוננות – ואלו תנאים לא פשוטים ליזמים. הדרישות מצטרפות לירידה מתמשכת בזכויות הבנייה ולירידה בתמורות לדיירים. כל תוספת עלות של תכנון שמייקרת את הבנייה פוגשת שוק שלא יכול לגלגל את הרצון או כמו שאמר לי פעם יזם גדול בתחילת דרכי בנדל"ן 'אין אדריכל חזק – יש יזם חלש'. המשפט הזה מקבל היום משמעות כפולה – כי כאשר עיריות ומהנדסי ערים מעלים דרישות תכנוניות יוקרתיות ומורכבות, במיוחד בתקופה כל כך מאתגרת לשוק, יזם שלא עומד על הרגליים האחוריות ומגן על היתכנות הפרויקט – עלול למצוא את עצמו עם תכנון מרשים על הנייר, אבל פרויקט שלא יוצא לפועל או פרויקט שבו בגלל 'חלום' של מהנדס עיר, היזם פונה לדיירים ומבקש להפחית להם בתמורות". 

אז איך מאזנים בין הרצון לתת כמה שיותר שירותים לתושבים לבין המציאות הכלכלית של הפרויקטים, על מנת לשמור על הרווח היזמי? 

גיא דוננפלד, יו"ר איגוד מהנדסי ערים ומהנדס העיר בית שמש, אומר שמדובר באתגר שניתן לפצח: "כמו בכל תכנית, נדרש איזון בין צרכים רבים ושונים, תוך שמירה על איכות תכנון ומענים לכלל צורכי הציבור והתשתית. שמירה על רווח יזמי סביר אפשרית בדרכים רבות, תלוי עיר ועיתוי. למשל: הגדלת אחוז הבינוי המרקמי במתחם (מה שמוזיל את עלויות הבנייה), שמירה על תמורות סבירות ואף מינימליות במידת הצורך לבעלי הדירות, איחוד מגרשים כדי לייצר מרתפי חניה יעילים יותר, ייעול הבנייה במגרשים הציבוריים ועוד. מחד, כדי שפרויקט יקום צריך שתהיה לו היתכנות כלכלית. מאידך, אין היתכנות ליצירה של יחידות דיור מבלי שיהיה להן מענה בסיסי של תשתיות וצורכי ציבור. מהנדס העיר והצוות המקצועי ברשויות אמונים על שמירת האינטרס החברתי הרחב ובשיח בין הרשות ליזם מגיעים להבנות ולאיזונים הדרושים". 

האם מהנדסי הערים עושים בדיקת צרכים או סקר מקדים במתחמי פינוי בינוי לקביעת המטלות הציבוריות שנדרשות?
"כמובן. כל תכנית התחדשות עירונית כוללת נספח פרוגרמטי מלא, אשר נבדק על ידי מהנדסי ואדריכלי הערים, ובוחן את הצרכים הציבוריים הנובעים מהיקף יחידות הדיור המתווספות, תוך שימת לב למיקום הגאוגרפי, אופי האזור ופרופיל התושבים. בעקבות הביקושים התכנית מציעה פתרונות למבני הציבור הנדרשים הן ברמה הכמותית והן ברמה האיכותנית. ברקע, מרבית הערים אף ערכו פרוגרמה כלל עירונית לצורכי ציבור, על מנת לנתח ולנטר את הצרכים הציבוריים העירוניים לאורך זמן, כדי לתת מענה איכותי לתשתיות הציבוריות הנדרשות לתושבי העיר הקיימים והחדשים. התכניות מתגבשות בהתאם לצרכי ציבור, תחבורה, סביבה וכיוצ"ב. מטלות היזם נקבעות ונגזרות מהאמור לעיל בבחינת היחס בין המצב הקיים למצב המוצע בהיבטים של תוספת יח"ד, מסחר, תעסוקה ועוד". 

לעיתים אנו רואים עשרות חלופות שמגישים יזמים עד שמהנדס העיר מרוצה מהתוצאה, האם יש דרך לפשט את התהליכים?
*ברוב הערים תהליך תכניות העיצוב מוסדר בנוהל, עם מהלך של פגישות נושאיות, כולל אבני דרך לאישור מהנדס העיר ואדריכל העיר. בערים רבות ההליך משולב במקביל בהתנעת הליכי הרישוי על מנת לייעלו. יצוין כי מאחר ומדובר בתכניות מורכבות של עירוב שימושים בצפיפות גבוהה, שלב העיצוב האדריכלי מייצר ודאות עבור היזמים, והסרת חסמים שלולא היו נדונים בשלב זה, היו עולים בשלב ההיתר". 

האם לאיגוד יש "נייר עמדה" או המלצות כלשהן?
"יש תדריך של מינהל התכנון בנושא תכניות בינוי, פרי עבודה משותפת עם האיגוד. התדריך הופץ ומשמש בסיס לעבודה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן