גבעתיים: התחדשות עירונית בשלביות עם פוטנציאל צמיחה של 120,000 תושבים

איך מצליחים לפתח ולבנות באחת מהערים הצפופות ביותר בארץ, שאין בהן עתודות קרקע זמינות? עם הבעיה הזאת מתמודדת העיר גבעתיים, שהיא השנייה ברמת צפיפותה בארץ, אחרי בני ברק. עם 65,200 תושבים על שטח של 3,242 דונמים, התחדשות עירונית היא הדרך היחידה של העיר לגדול, לצמוח ולהוסיף שטחי ציבור.

במסגרת כנס שולחן עגול שערך אתר "מגדילים", הסבירה רקפת פסו-קונפורטס, ראש המינהלת להתחדשות עירונית בגבעתיים, לאנשי מקצוע הפועלים בתחום ההתחדשות, מהם העקרונות המובילים את העיר ואת המינהלת. "בגבעתיים יש הרבה שטחי מגורים ומעט שטחי ציבור ושטחי תעסוקה נרחבים. העיר תחומה בין תל אביב לרמת גן, ללא עתודות להתפתחות", היא מספרת.

אך דווקא עובדה, לצד העובדה שבעיר מתוכננות שתי תחנות מטרו, הופכת את העיר כולה לפוטנציאל להתחדשות. האתגר העיקרי שעומד בפני המינהלת נוכח הצורך בהתחדשות הוא להגיע לאיזון של צפיפות מול איכות חיים. פסו: "גבעתיים היא העיר הכי עירונית, וזה בא מתוך הצפיפות שיש בה. אבל ציפוף יתר פוגע באיכות החיים, ואנחנו צריכים כל הזמן לאזן בין הדברים. אתגר נוסף הוא לאזן בין התחדשות מתחמית למגרשית. כולם רוצים לחדש את הבניין, אבל פתרונות לשטחי ציבור, תעסוקה ומסחר, והיכולת לפתח את המרחב היא דרך מתחמים, לכן צריך למצוא את האיזון בין הכלים האלה. במתחמי התחדשות, אנחנו הופכים בין 40 ל-50 אחוז משטחי הקרקע לשטחי ציבור, אחרת לא נוכל לתת מענה לאוכלוסייה החדשה".

מסיבה זו, אומרת פסו קונפורטס, גבעתיים היא היום מעבדה להתחדשות עירונית. העירייה אישרה תכנית התחדשות בניינית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, וכן קידמה תכנית מתאר כוללנית. "ראש העיר מוביל תכנית מתאר כוללנית, שבגבעתיים המשמעות שלה היא התחדשות, כי אפשרות אחרת", היא אומרת. "תכנית המתאר עוד לא הופקדה, אבל אנחנו מתנהלים לאורה".

התכנית מתייחסת לפוטנציאל צמיחה של 120,000 תושבים, כפול מהמצב כיום. התכנית מחלקת את העיר לאזורים, ומגדירה את כללי ההתחדשות בכל אזור: אזורים שבהם ההתחדשות תהיה במתחמי פינוי בינוי, אזורים שבהם ההתחדשות תהיה ברמת המגרש הבודד, ואזורים שבהם תתאפשר בחירה בין מסלולי ההתחדשות – מתחמית או בניינית. "כל אזור שמוגדר להתחדשות מתחמית, אנחנו פועלים ורוצים ודאות יותר גדולה, הכנו תכניות, והגדרנו את החלוקה המחתמית, עם הזכויות".

התכניות הגדולות ביותר הן תכניות לחידוש שכונות שלמות. "התכניות הראשונות שאושרו היו במתחם ההסתדרות, מעל 3,000 יח"ד בדרום העיר. היום התכנית במימוש. תכניות משמעותיות נוספות הן בגבעת הרמב"ם, רצועת בן גוריון, צפון מערב העיר. היכולת של יזמים לקדם תכנית גדולה לא תצליח, אז אנחנו עושים את זה".

לצד זאת, העירייה מקדמת תכנית במרחבי תחנות המטרו, שעליהם חלות הוראות תמ"א 70, המגדירות העצמת זכויות. בגבעתיים מדובר בתחנת כצנלסון ובתחנת מטרו בכיכר נגה.  "מדובר בתכניות מורכבות, עם האילוצים של נת"ע, ואנחנו בשיח מולם לפתור את המגבלות הללו. למשל, איפה לשים את המגדלים, כך שיהיה מחוץ לשטחי המגבלה של המטרו".

עיקרון חשוב בהתחדשות, מוסיפה פס, הוא שלביות: "בחלק מהתכניות שאנחנו מקדמים, כמו תכניות מרחבי המטרו, יש שלביות בביצוע. כי גם אם יש הסכמות, הן לא יוכלו לצאת לדרך כל עוד המטרו לא יוצא. הכל תלוי בהכל. לא מספיק שיש דירה, אם היא לא יכולה לתפקד במארג העירוני. יש גם התניות שאי אפשר להוסיף יח"ד עד שיהיה בית ספר".

בכל הנוגע להתחדשות בניינית, אומרת פסו, התכנית העירונית – לפי סעיף 23 בתמ"א 38, התחילה עם מכפילים, ובהמשך הפכה לתכנית נפחית. "התכנית רלוונטית לחלק קטן מהעיר, כי רוב העיר היא מתחמית".

בהתחשב בעובדה שגבעתיים היא עיר צפופה וללא עתודות קרקע, היזמים והעירייה נאלצים לגלות יצירתיות כדי למצוא דרך לפתח שטחי ציבור, ובעיקר בתי ספר. "במתחם הציפורן, שזאת תכנית במסלול יזמי, יש פתרון ייחודי לבית ספר, שחציו באזור תעסוקה וחצי בשטח חום. יש מקרים שבהם הפתרונות הללו, בתהליכי ההתחדשות, מקדימים את המדינה. והתפקיד שלנו הוא לעבוד מול משרד החינוך, כדי שהדברים לא ייתקעו".

לצד בינוי למגורים ושטחי לצרכי ציבור, תהליכי ההתחדשות מספקים גם שטחי תעסוקה: "יש מתחמי תעסוקה בסיטי ובכורזין. ובתוך התכנית שאני מקדמים, אנחנו מוסיפים שטחי תעסוקה, בעיקר לאורך הציר המרכזי וציר המטרו. היזמים לא אוהבים את זה, אבל אנחנו צריכים להסתכל על האיזון".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן