"החלטה ביזיונית": בוטלה תכנית תמ"א 38 בגלל חשש לאיתנות הפיננסית של היזם

המפקח על המקרקעין ביטל בהחלטה חריגה ותקדימית תכנית תמ"א 38 חיזוק בבניין מגורים בבת ים, בגלל חשש לאיתנות הפיננסית של היזם, המתגורר בבניין. המפקח אורי שלומאי, מלשכת המפקח בחולון, כותב בפסק הדין, בין השאר: "באישור של פרויקט כזה על כל סיכוניו עלול הנזק להיות מרובה על התועלת, אם בשל היעדר יכולות לסיים את הפרויקט, אם בשל הסכנה לשלמות הבית המשותף והדירות שבו ואם בשל העדר יכולות מוכחת לשפות את בעלי הדירות במקרים מעין אלו". בתגובה מסר היזם: "זאת החלטה שערורייתית, אגיש ערעור". 

פסק הדין ניתן בתביעה שהגישו רוב בעלי הזכויות בבניין מגורים ברחוב העצמאות בבת ים, שבו מקודמת תכנית תמ"א 38 חיזוק, כנגד מספר דיירים שסירבו לחתום על ההסכם מול היזם, שלומי סלמן. מדובר בבניין מגורים ישן, שהוכרז כבית מסוכן. על פי ההסכם, שעליו חתמו רוב הדיירים, ייבנו בבית המשותף, שבו יש כיום 17 יח"ד, 15 יחידות נוספות, כך שהיקף הבינוי כמעט ויוכפל ל-32 יח"ד, ובתמורה תיבנה מעלית נוספת בבית וכל אחד מבעלי הדירות יהיה זכאי לתוספת של ממ"ד ומרפסת שמש. התכנית לביצוע העבודות אושרה,  לאחר שרוב הדיירים חתמו על ההסכם, ולפני 3 וחצי שנים הוצא היתר על תנאי, שמימושו מותנה בחתימת כל הדיירים. בגלל הזמן שחלף מאז הוצא ההיתר מבלי שמומש בגלל סירוב חלק מהדיירים לחתום עליו, הוא צפוי לפוג בחודש הקרוב. בעלי החברה היזמית מתגורר בקומה העליונה בבניין, והגג מוצמד לדירתו. 

הנתבעים העלו שורה של טענות נגד הפרויקט, והמשמעותיות שבהן הן: העדר ניסיון ואי הוכחת איתנות כלכלית מצד החברה היזמית, סלמן מימון ובניה, והיזם; העדר אישור לליווי פיננסי בהתאם להסכם והיעדר בטחונות. בנוסף, הועלו טענות לעניין התכנוני-הנדסי ולפגמים בהסכם התמ"א.

המפקח שלומאי התייחס כבר בתחילת פסק הדין לעובדה כי  היזם מתגורר בבניין וכתב: "במקרה שלפנינו בעליה של החברה היזמית הוא בעליה של דירה בבית המשותף ויותר מכך – הוא הבעלים הבלעדי של גג הבית המשותף. חוק החיזוק אמנם אינו מגביל בעל דירה לשמש כיזם של תוכנית תמ"א, אך לטעמי, לאור החשש מניגוד עניינים והעדפת טובתו האישית על פני בעלי דירות אחרים ובשל החשש מכוח עודף על פני בעלי הדירות בשל בעלותו על הגג, יש לבחון באופן הדוק יותר את ההיבטים הנוגעים לפרויקט מבחינת ניסיון החברה היזמית, יכולות כלכליות, שוויון בתמורות וכיו"ב".

הנתבעים טענו כי לחברה היזמית ולבעליה אין כל ניסיון קודם בתחום פרויקטים לבניה, וכי הפרויקט שמבוצע בבניין הוא הראשון מסוגו שהיא מבצעת. בנוסף, נטען, גם איתנותו הכלכלית של היזם מוטלת בספק, וכי החברה היזמית לא עמדה בדרישת המינהלת להתחדשות להציג דוח איתנות כלכלית. עוד נטען כי היזם הודיע לבעלי הדירות כי החברה עצמה אינה מעמידה הון עצמי וכי הוא עצמו יעמיד את דירתו בבניין כבטוחה. אלא, שמדובר בדירה העתידה ל היהרס במסגרת הפרויקט, ועניין זה יותיר את קניינם של הדיירים כבטוחה היחידה שתיוותר כלפי הגורם המממן.

המפקח ציין כי נושא היעדר ניסיון החברה היזמית ואיתנותה הכלכלית מהווים נקודות מכריעות באשר לגורלה של התביעה, שכן אלו הן הבסיס להיתכנותו של הפרויקט וממילא לגורל זכויותיהם הקנייניות של הנתבעים. "אין מחלוקת שהחברה היזמית חסרת ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית וגם בעליה אינו בעל ניסיון רב בפרויקטים מעין אלו. עובדה זו יחד עם העדר איתנות פיננסית מוכחת בהחלט מוביל למסקנה כי גורל הפרויקט עלול להיות מוטל בספק וממילא זכויותיהם הקנייניות של הנתבעים בסכנה של ממש". עוד ציין המפקח כי התובעים לא הציגו ראיה התומכת בטענותיהם בדבר איתנות כלכלית של החברה היזמית או של היזם. המפקח הוסיף כי היזם אף העיד כי אין לחברה היזמית כל נכסים ואין לה כל פעילות המכניסה כספים.

עוד טענו הנתבעים כי עד היום היזם לא הצליח לקבל אישור לליווי פיננסי לפרויקט. לטענת היזם, הליווי אושר על ידי חברת מימון, אך בסופו של יום הפרויקט טרם אושר בוועדת האשראי של החברה. עוד טענו הנתבעים כי מאחר שאין מדובר בבנק או בחברת ביטוח' לא ברור מהם תנאי האשראי או אלו בטחונות תעמיד החברה ליזם או לבעלי הדירות.

המפקח ציין כי בהתאם להסכם, ברירת המחדל היא ליווי בנקאי לפרויקט, קבלת אישור מהבנק המלווה מהווה תנאי מתלה להסכם. המפקח ציין כי "ליווי בנקאי מהווה אבן ראשה של ההסכם". המפקח ציין עוד כי היזם לא פנה לבנק, וזאת, "ייתכן ביודעו כי לא יקבל אישור כזה", דברי המפקח, והוסיף שהיזם למעשה הפר את חובתו על פי ההסכם בכך שבחר לפנות לחברה חוץ בנקאית על מנת לקבל מימון טרם מיצוי ההליכים מול הבנק, וזאת בניגוד לסעיפי ההסכם ולרצונם של בעלי הדירות. "בהצטרף לנסיבות הנוספות לעניין היעדר ביסוס מספק לאיתנות כלכלית של היזם, נראה כי הוויתור על ליווי בנקאי, הדורש דרישות קפדניות יותר מהיזם ונותן בטוחה כלכלית טובה יותר לפרויקט, מחזק את המסקנה בדבר היעדר איתנות כלכלית של היזם לצורך ביצוע פרויקט מסוג זה, וכתוצאה מכך, אף לקיחת סיכונים המשליכים על היתכנות הפרויקט".

המפקח הבהיר כי נוכח מציאות זו, אין בידו לחייב את הנתבעים לחתום על ההסכם ולאשר את העבודות האמורות, ואין מקום לאשר את הפרויקט. 

סוגיה נוספת שעליה הצביע המפקח כבעייתית היא הערבות שהוצאה במסגרת ההסכם. הערבות המקורית עמדה על 300,000 שקל, ובהמשך הועלתה ל-900,000 שקל. "אמנם בהסכם רגיל מול חברה יזמית לא הייתי מוצא מקום להתערב בהסכמות הצדדים בעניין זה, אולם בנסיבות שבהן עולה חשש ממשי לאיתנותה הכלכלית של החברה היזמית, היה מקום שהתובעים ישכנעו כי גם עניין זה נבדק בקפידה", כתב המפקח.

המפקח ציין עוד כי הפרויקט לוקה בקשיים רבים מבחינת היכולת להבטיח את זכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות, וזאת לנוכח העדר ניסיון ואי הוכחת איתנות כלכלית מצד החברה היזמית והיזם, העדר אישור לליווי פיננסי בהתאם להסכם, העדר בטחונות והעדר נספח ביטוח המגן על בעלי הדירות. כל זאת על רקע מורכבות הפרויקט והסיכונים הטמונים בו. בנוסף, המפקח כתב הוא ניסה לשכנע את היזם להכניס שינויים מהותיים בפרויקט ובכלל זה לבסס את איתנותו הכלכלית באמצעות הכנסת חברה שותפה לפרויקט, ליווי פיננסי מהודק וכיו"ב, אך היזם סירב לעשות כן, ולעיתים הצהיר כי ישקול שינויים אך לא עשה כן בפועל.

בסופו של דבר, החליט המפקח לדחות את התביעה נגד הנתבעים, המתנגדים לפרויקט, ולא לאשר את הוצאתו של הפרויקט אל הפועל. "אני מודע לכך כי התוצאה אליה הגעתי היא תוצאה לא פשוטה עבור בעלי הדירות ובעבור היזם שהשקיע עד כה כספים רבים בבית, אך אני סבור שהצדק מחייב הגנה על בעלי הדירות ובכללם הנתבעים – שלצערי ולמיטב שיפוטי לא יזכו לה במסגרת הפרויקט מושא התביעה… מכלול הנסיבות אין מנוס מהמסקנה שבאישור של פרויקט כזה על כל סיכוניו עלול הנזק להיות מרובה על התועלת, אם בשל היעדר יכולות לסיים את הפרויקט, אם בשל הסכנה לשלמות הבית המשותף והדירות שבו ואם בשל העדר יכולות מוכחת לשפות את בעלי הדירות במקרים מעין אלו". המפקח אף הטיל על התובעים הוצאות בסך 35,000 שקל.

פסק דינו של כבוד המפקח התקבל בידי מרשיי בתדהמה גדולה. ההליכים התנהלו בפני כבוד המפקח כמעט 3 שנים כאשר בסופו של יום טענות בתחום ההנדסי, העדר שוויון בתמורות ופגיעה קניינית בדירות הנתבעים נדחו על ידו. 

בתגובה מסר סלמן: "זה פסק דין שערורייתי וביזיוני. יש לי איתנות כלכלית, כי יש חברה שאישרה שתלווה את הפרויקט, והמפקח התעלם מאיתנו. אני אגיש ערעור, אלך עד הסוף. השקעתי ממיטב כספי בהיתר הזה, וההחלטה הזאת לא שפויה, בעיקר אחרי שליד הבניין נפל טיל וריסק 50 בניינים. עיריית בת ים בעד התכנית, אבל המפקח לא, כי זה פרויקט ראשון שלי. ואם בסוף אהיה היזם הכי טוב באר?". בתגובה לדבריו של המפקח, שלפיהם ניסה לשכנע את היזם לצרף שותף, אומר סלמן: "נראה לך שאפשר להכריח מישהו להכניס שותף? השלמתי את כל האישורים, למעט סרבן אחד".

עו"ד יוגב רוזן, שייצג את בעלי הדירות בתביעה נגד הסרבנים: "המפקח דחה באופן כמעט חסר תקדים את תביעת הדיירים בשל זהות החברה היזמית ואיתנותה הכלכלית וזאת כאשר מתחילת ההליך החברה התחייבה להעמיד ליווי פיננסי סגור ואת כל הערבויות הנדרשות (ואף נתנה יד חופשית לכבוד המפקח ליתן הוראות אשר יוטמעו בהסכם) וכן התחייבות כי הפרויקט ילווה על ידי גורמים פיננסיים מקצועיים כאשר כל האמור מגובה במסמכים עקרוניים מאת הגוף המממן כי הוא נאות להעמיד ליווי פיננסי סגור לפרויקט בשיתוף עם חברת ביטוח כאשר לא למותר לציין כי היזם עמד בכל דרישות הרשות המקומית לצורך קבלת ההיתר. בהקשר זה חשוב לציין, כי לפני כשנה לערך, התקיימה אסיפת דיירים נוספת, אשר במסגרתה שוב אושררה החברה, אושררו התמורות ואושררה סוגיית הליווי הפיננסי ולכך יש להוסיף כי היזם הינו בעל נכסים אשר ערב בערבות אישית להתחייבות החברה ומימן את כל הליכי הרישוי מהונו הפרטי. התוצאה העגומה העולה מפסק דינו של כבוד המפקח הינה שרוב מוחלט של הדיירים איבד לחלוטין את זכותו לקבלת חיזוק למבנה הקיים והוספת ממ"ד לדירתו. האמור מקבל משנה תוקף לאור המראות הקשים אליהם נחשפנו במבצע עם כלביא. אנו סבורים כי ערכאת הערעור תמצא לנכון להפוך את פסק דינו של כבוד המפקח ותאפשר לדיירים את ביצוע הפרויקט".

בא כח בעלי הדירות בפרויקט, עו"ד אורי בן עטיה: "כבא כח הבעלים, הודעתי חד משמעית שבפועל הפרויקט לא ייצא לפועל אם לא יהיו קודם לכן הבטוחות הנהוגות והן: ליווי מוסדי, ערבויות ראויות בהתאם לדו"ח אפס מעודכן שיינתן סמוך לפני קבלת הרשות להתחיל בעבודות. מינוי מפקח מטעם הדיירים, במימון היזם. פוליסת ביטוח בהיקף ובתנאים המקובלים. כל אלה הם אכן באינטרס של הדיירים-הבעלים, ועל אף וגם בהתאם להתחייבויותיהם שבהסכם התמ"א – לא יקודם הפרוייקט ליציאה לפועל אם עניינם המהותי לא יהיה מובטח. קיומו של הליווי מותנה בחתימת הבעלים כולם. איש מבין הבעלים לא חותם מבלי שנחה דעתו של בא כוחם שהליווי תואם את המתחייב. הסכם הליווי לא יוגש לחתימה – גם מצידו של הגורם המלווה – מבלי שיש לו חקירת יכולת לאיתנות הכלכלית של היזם, וכן לביטחונות שהוא ימציא ליזם".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן