דגל אדום לדיירים סרבנים

עוד לפני מלחמת 12 הימים ומלחמת חרבות ברזל, נתקלנו בסיטואציה שממחישה את המשוואה הפשוטה באופן מובהק – קריסת הבניין ברח' סרלין בחולון בשנת 2021. מדובר בבניין רעוע וישן, שדייריו פונו ממנו בבהילות על ידי צוותי כיבוי האש. שעות ספורות לאחר מכן, קרס הבניין ובתוכו כלל הרכוש שהדיירים לא הספיקו לקחת ולפנות. למרבה המזל לא היו פגיעות בנפש אך בעלי הדירות נותרו חסרי כל. 

ואם בניינים רעועים וישנים במצב "שיגרה" במדינת ישראל הם מסוכנים, מה עם בניינים רעועים וישנים במצבי חירום? במיוחד במקום שבו המילה "שיגרה" מתייחסת למצב מלחמה תמידי.

ישראל של 2025, היא מדינה שאזרחיה אינם יכולים להרשות לעצמם להתגורר במבנים ללא מיגון. המלחמה עם איראן – במהלכה ספגנו פגיעות ישירות בבניינים ובתי מגורים – המחישה לכולנו את הסכנה הממשית.

בעקבות המלחמה התחדד ביתר השאת הדיון ביחס לנקודת האיזון הנדרשת בין הערך של זכות הקניין אשר קיבל זה מכבר מעמד של זכות חוקתית לבין הערך הבסיסי של שמירה על החיים.

הוראות החוק החלות בהתחדשות עירונית מקדשות את זכותו של אדם לשמור על קניינו, באופן שבו תנאי לאכיפת ביצוע פרויקט התחדשות עירונית על אדם המסרב לביצועו הינו הגעה לרוב נדרש בשיעור של לכל הפחות שני שלישים מבעלי הזכויות במתחם המיועד להתחדשות.

ואולם, גם לאחר גיבוש הסכמה על ידי רוב נדרש עדיין מחוייבים רוב בעלי הדירות התומכים בפרויקט לנהל הליכים משפטיים לשם אכיפת ההסכם על דיירים סרבנים. בעת בחינת הסירוב בפני בית המשפט שוקל הוא שורה של שיקולים – אשר הגנת הקניין במרכזם – ובכלל כך: האם הוצג טעם ענייני להתנגדותו? האם במישור האובייקטיבי התכנית מיטיבה עם כלל הדיירים בבניין? האם היא פוגעת באופן מהותי במיעוט? האם התקבלה בחוסר תום לב או ניגוד עניינים? האם ניסו להציג תכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בה יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור בעלי הדירות? וכמובן שאלת השאלות – האם נשמר שוויון בין הדיירים?

הליך כזה בפני בית המשפט (או המפקחת על רישום המקרקעין) מתחייב בין אם גיבוש ההסכמה נעשה ברוב מינימאלי של שני שלישים ובין אם שיעור ההסכמה אשר גובש מגיע עד כדי רוב מוחץ של 99%. כל עוד אין הסכמה של כל בעלי הזכויות יש צורך לבחון את החלטת הרוב בפני ערכאה משפטית אשר בפניה יוצג הפרויקט ותיבחן סיבת הסירוב.

ואם כך הדבר, אם ממילא גם רוב של 99% מחייב בחינה של גורם שיפוטי נייטראלי, מדוע בשעה שבה אנו ערים לחשיבותם וחיוניותם של פרויקטי מיגון בהיקפים משמעותיים לא נסתפק בפתיחת הדלת לבחינת הפרויקט גם ככל שייזכה לתמיכתם של 51% בלבד מבעלי הדירות?

חזקה על בתי המשפט כי בידיהם הכלים, הידע, הניסיון, והרציונאל הנדרש לשם הסטת נקודת האיזון בעת הנוכחית ממקום של קידוש הקניין אל עבר קידוש החיים, והכל תוך שמירה קפדנית על אותם עקרונות מנחים כפי שהותוו בפסיקה, לרבות בסוגיית שיוויון התמורות בין בעלי הדירות.

חשוב להזכיר, הסכנה אינה טמונה בהכרח במציאות הביטחונית של מדינת ישראל, היא הייתה קיימת גם קודם לכן וככל הנראה תמשיך להתקיים גם בעתיד. עם זאת, המציאות הביטחונית בישראל בהחלט העלתה את הסיכון לפגיעה ממשית בחיי אדם. זה הוא דגל אדום וקריאת השכמה לבעלי דירות המתגוררים במבנים בלתי ממוגנים לפעול לקידום התחדשות עירונית, גם לסרבנים שביניהם. 

הכותבת, עו"ד נועה מורן, היא עורכת דין במשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות', המתמחים בייצוג בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן