עסקאות נדל"ן בישראל כרוכות במיסוי מורכב המשפיע על קונים, מוכרים ומשכירים. היכרות עם כללי המס מאפשרת תכנון נכון, מניעת טעויות יקרות וניצול פטורים והקלות, ובכך להפוך את העסקה לבטוחה ומשתלמת יותר. לכן ריכזנו בשבילכם את כל מה שחשוב לדעת על רכישה, מכירה והשכרה של נכסים.
מהו מיסוי מקרקעין? – סוגי המיסים העיקריים
מס רכישה – מס המוטל על הרוכש
מוטל על רוכש הנכס, משולם בתוך 60 יום ממועד החתימה ומחושב כאחוז משווי העסקה לפי סוג הנכס ומספר הדירות שבבעלות הרוכש. תשלום המס הוא תנאי לרישום בטאבו ואינו ניתן להחזר או לקיזוז.
מס שבח – מס המוטל על המוכר
בעת מכירת נכס עשוי לחול מס שבח על הרווח הריאלי מהעסקה, בשיעור של 25% לאחר ניכוי הוצאות מוכרות. את המס יש לדווח למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום ממועד חתימת הסכם המכר, ואיחור עלול לגרור קנסות והצמדה.
היטל השבחה – תשלום לרשות המקומית
תשלום לרשות המקומית בגין עליית ערך הנכס בעקבות שינוי תכנוני, לרבות פינוי בינוי או תמ"א 38. ההיטל עומד על 50% מההשבחה ומשולם בעת מימוש הזכויות.
מס ערך מוסף (מע"מ) בעסקאות נדל"ן
חל בעיקר ברכישת דירה מקבלן ובעסקאות בין עוסקים. שיעור המע״מ הוא 18% (משנת 2025), והוא כלול במחיר הדירה מקבלן. גם מס הרכישה מחושב על הסכום הכולל מע״מ.
מס רכישה – הפרטים החשובים
מהו מס רכישה ועל מי הוא חל?
מס רכישה הוא מס עקיף המוטל על רוכשי זכויות במקרקעין בישראל – דירות מגורים, קרקעות ונכסים מסחריים. שיעור המס משתנה בהתאם לסוג הנכס ולמספר הנכסים שבבעלות הרוכש.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה
רוכשי דירה יחידה נהנים ממדרגות מס מופחתות, המתעדכנות מדי שנה בהתאם למדד.
מדרגות מס רכישה לדירה נוספת (שניה ומעלה)
רוכשים שבבעלותם דירה נוספת משלמים מס גבוה יותר, כחלק ממדיניות צמצום השקעות.
לדוגמה: רכישת דירה ב-3,000,000 ₪ תחויב במס רכישה של 240,000 ₪.
מי נחשב "רוכש" לצורכי מס רכישה – חזקת התא המשפחתי
לצורכי מס רכישה, בני זוג וילדיהם הקטינים נחשבים תא משפחתי אחד, ולכן דירה שנרכשת על ידי אחד מבני הזוג עשויה להיחשב כדירה נוספת. ניתן לסתור חזקה זו בהתקיים הפרדה רכושית מוכחת, כגון הסכם ממון וניהול כלכלי נפרד.
משפרי דיור ומס רכישה
מהו משפר דיור?
מי שמחזיק בדירת מגורים אחת ורוכש דירה חדשה במטרה להחליף את דירתו הקיימת.
תנאים לקבלת מעמד משפר דיור
החזקה בדירה אחת בלבד במועד הרכישה, התחייבות למכירת הדירה הקודמת במועד הקבוע בחוק והצהרה לרשויות המס בעת הרכישה.
תקופות המכירה הנדרשות
בדירה שנרכשה בין 01.06.2023 ל-31.05.2025 – עד 18 חודשים; במקרים אחרים – עד 24 חודשים. ברכישת דירה מקבלן, הספירה מתחילה מיום קבלת החזקה, ויש למכור בתוך 12 חודשים.
פטורים והקלות במס רכישה
החוק מעניק שיעור מס מופחת של 0.5% לאוכלוסיות מסוימות, כגון נכים, עיוורים וניצולי שואה, עד תקרת שווי קבועה. בנוסף, רוכשי קרקע לבנייה עשויים לקבל החזר של 1% ממס הרכישה בכפוף להתחייבות לבניית דירת מגורים בתוך שנתיים.
מס שבח מקרקעין
מס שבח מוטל על המוכר בשיעור של 25% מהרווח הריאלי, לאחר הצמדה למדד וניכוי הוצאות מוכרות. חזקת התא המשפחתי חלה גם כאן, ולכן החזקת דירה נוספת בידי בן זוג עשויה לשלול פטור.
הוצאות מוכרות לניכוי במס שבח
לצורך חישוב מס שבח ניתן לנכות הוצאות מוכרות כגון שיפוצים מהותיים, עמלות תיווך, שכר טרחת עורך דין, היטל השבחה ואגרות רישום. שמירת קבלות ואסמכתאות חיונית להפחתת חבות המס.
פטור ממס שבח – התנאים והמגבלות
פטור ממס שבח ניתן בעיקר במכירת דירת מגורים שהיא דירה יחידה, בכפוף לתנאי החוק ועד תקרת שווי של 5,008,000 ₪ (2025). פטורים נוספים עשויים לחול במכירת דירה שהתקבלה בירושה או במתנה לקרובי משפחה, בהתאם להוראות הדין.
היטל השבחה – מה זה ולמי משלמים?
היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית בגין עליית ערך הנכס בעקבות שינוי תכנוני, כגון הגדלת זכויות בנייה או אישור תוכנית חדשה. ההיטל עומד על 50% מההשבחה ומשולם בעת מימוש הזכויות – במכירת הנכס או בקבלת היתר בנייה.
מס ערך מוסף (מע"מ) בעסקאות נדל"ן
מע"מ חל בעסקאות נדל"ן בעיקר ברכישת דירה מקבלן ובעסקאות בעלות אופי עסקי. מנגד, מכירת דירת מגורים והשכרתה על ידי אדם פרטי פטורות בדרך כלל ממע"מ.
מיסוי נכסים מניבים – השכרת דירות
הכנסות משכר דירה חייבות במס, וניתן לבחור בין פטור עד תקרה, מסלול 10% ללא ניכוי הוצאות, או מס מלא לפי מדרגות עם ניכוי הוצאות ופחת.
מיסוי נדל"ן מסחרי
נדל"ן מסחרי ממוסה בשיעורים גבוהים יותר: מס רכישה של 6%, מע"מ על ההשכרה ומס שבח של 25% ללא פטורים, לצד אפשרויות נרחבות לניכוי הוצאות.
מס על נדל"ן לזרים ותושבי חוץ
תושבי חוץ הרוכשים נדל"ן בישראל חייבים במס רכישה רגיל, ובמכירה חלה לרוב חובת ניכוי במקור על חשבון מס שבח. בשל אמנות למניעת כפל מס, מומלץ ליווי מקצועי.
שגיאות נפוצות במס על נדל"ן וכיצד להימנע מהן
שגיאות נפוצות כוללות פרשנות שגויה של המונח ״דירה יחידה״, פספוס מועדי דיווח ואי-שמירת מסמכים וקבלות. במקרים חמורים של הטעיה או הסתרה עלול להיווצר אף מצב של מושע במקרקעין. המוביל לקנסות ולתשלום מס מיותר.
טיפים לחיסכון במס נדל"ן
לסיכום – נקודות המפתח שחשוב לזכור
בעסקאות נדל"ן חלים מיסים שונים על הרוכש והמוכר. הבנת כללי המיסוי, ניצול פטורים, שמירה על מועדי דיווח ותכנון מס מוקדם בליווי מקצועי יכולים לצמצם משמעותית את חבות המס ולהפוך את העסקה לבטוחה ומשתלמת יותר.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
מכירים מישהו שצריך לקרוא את הפוסט? שתפו אותו. ?
