מדריך לשינויים בהליכי ההשגה על שומות מקרקעין 2026

מועצת מקרקעי ישראל אישרה ביום ה- 31.12.2025, שינוי מבני מקיף בהליכי ההשגה על שומות מקרקעין, המשמשות את רשות מקרקעי ישראל בביצוע עסקאות. השינוי, ביוזמה משותפת של השמאי הממשלתי במשרד המשפטים ורשות מקרקעי ישראל, נועד לייעל את ההליך, לקצר משמעותית את משכי הטיפול בהשגות ולהגביר את הוודאות לחוכרים ולציבור.

מה היה עד כה?
במצב הקיים, הליכי ההשגה מתנהלים במסלול אחיד דו-שלבי, הכולל השגה ראשונה בפני שמאי מחוזי ולאחריה השגה בפני ועדת השגות, ללא הבחנה בין סוגי תיקים. בשנים האחרונות חלה עלייה ניכרת במספר ההשגות המוגשות, אשר בצירוף המבנה הדו-שלבי תרמה להיווצרות עומס מצטבר וללוחות זמנים ארוכים, כאשר החלטות מתקבלות לעיתים לאחר פרקי זמן ממושכים, שאינם תואמים את צורכי המשק ואת עקרונות היעילות המנהלית.

מה השינוי שהולך להיות?
השינוי המבני שאושר קובע מבנה מדורג חדש, המבוסס על גובה החיוב הכספי הנקוב בדרישת התשלום, ומבחין בין תיקים בהיקף נמוך, בינוני וגדול. במסגרת זו נקבעו מסלולי השגה מותאמים, לוחות זמנים מחייבים וברורים לכל שלב בהליך, ושימוש ממוקד בוועדות ההשגות בתיקים המהותיים והמורכבים. ההליך החדש מבוסס על רעיון של הליך חד-שלבי ככל האפשר, במטרה להקל על ציבור החוכרים ולייעל את תהליך ההשגה, זאת מבלי לפגוע בזכותם להציג את טיעוניהם. במסגרת זו, תיקים משמעותיים יידונו בפני הרכב בכיר ויקבלו הכרעה סופית כבר בשלב אחד, בעוד שתיקים קטנים יטופלו במסלול מהיר ופשוט יותר מול שמאי מחוזי, שעליו ניתן לערער בזכות.

הוראות המעבר
עוד נקבעו הוראות תחולה ומעבר, במטרה לאפשר היערכות ארגונית ליישום ההסדרים החדשים, תוך שמירה על רציפות הטיפול בתיקים תלויים ועומדים.
החלטת המועצה נכנסת לתוקף עם אישורה. יחד עם זאת, נקבע כי היישום בפועל של ההסדרים החדשים יחל בתוך תקופה שלא תעלה על שישה חודשים, במועד שייקבע ויפורסם בהודעה פומבית על ידי השמאי הממשלתי הראשי.

עמדת השמאי הראשי, גיל בלולו
השמאי הממשלתי הראשי, גיל בלולו: ״המבנה המדורג שקבענו יוצר ניתוב חכם של השגות, תיקים בהיקף נמוך ובמורכבות מצומצמת מטופלים במהירות ובמסלול המתאים להם, ותיקים מורכבים מופנים ישירות לערכאה הנכונה. כך אנו מקצרים באופן משמעותי את לוחות הזמנים, מפחיתים עומס מיותר במערכת ומחזקים את הוודאות לציבור. המחויבות שלנו היא לספק לציבור הכרעות מקצועיות, הוגנות ואובייקטיביות, בפרקי זמן קצרים וברורים״. 

שאלות ותשובות:

מה בעצם משתנה במערך ההשגות?
עד היום כל תיק בכל היקף כספי ובכל רמת מורכבות התנהל במסלול אחיד דו-שלבי; השגה בפני שמאי מחוזי ולאחריה השגה בפני ועדת השגות. המהלך החדש יוצר מבנה מדורג שמבחין בין תיקים לפי היקפם ומורכבותם ומנתב כל תיק למסלול המתאים לו. ברוב המקרים ההכרעה תתקבל בהליך אחד בלבד, תוך שמירה על זכות הטיעון ותקינות ההליך.

למה היה צורך במהלך הזה ?
במסגרת ההליך הדו-שלבי שהיה נהוג עד כה, כל השגה על כל תיק, מכל סוג ובכל היקף כספי, הגיעה בסופו של דבר לדיון בפני ועדת השגות. שילוב מבנה זה עם העלייה שנרשמה בשנים האחרונות במספר ההשגות הוביל להליכי השגה ממושכים, לפגיעה בוודאות ולעלויות מיותרות לציבור. המהלך נועד לקצר באופן משמעותי את לוחות הזמנים ולייעל את עבודת המערכת.

כיצד מתבצע ניתוב התיקים במסגרת ההליך החדש ?
ניתוב התיקים מתבצע בהתאם לגובה החיוב הכספי ולמורכבות התיק.         

תיקים בהיקף כספי של עד 2 מיליון ₪ – יידונו בפני שמאי מחוזי כדן יחיד ועל החלטתו ניתן לערער בזכות בפני הרכב ועדת השגות מחוזית. תיקים בהיקף בינוני בטווח 2-10 מיליון ₪ – יידונו ישירות בפני הרכב ועדת השגות מחוזית. תיקים בהיקף כספי גבוה מעל 10 מיליון ₪ או תיקים בעלי חשיבות תקדימית – יידונו בפני הרכב ועדת השגות עליונה.

מי יושב בהרכב ועדת השגות מחוזית ובהרכב ועדת השגות עליונה?
מדובר בהרכבים בכירים המשלבים מומחיות שמאית ומשפטית. הרכב ועדת השגות מחוזית כולל שמאי מחוזי בכיר בדרך כלל מנהל המחוז או סגנו, שמאי מכריע לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, ויושב ראש משפטן הכשיר לכהן כשופט שלום. הרכב ועדת השגות עליונה כולל את השמאי הממשלתי הראשי או סגנו, שמאי מכריע לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה בעל ותק מקצועי של 5 שנים, ויושב ראש משפטן הכשיר לכהן כשופט שלום.

האם זכות הטיעון של האזרחים נשמרת במסגרת השינוי המבני?   

בתיקים הקטנים זכות הערעור נשמרת במלואה. בתיקים הבינונים והגדולים, ההליך עצמו מתקיים מלכתחילה בפני הרכב בכיר כך שזכות הטיעון ממומשת כבר בשלב הראשון. מעבר לכך בבחינה של המצב הקיים התברר כי בתיקים אלו, ממילא ברוב המקרים ההכרעה של שמאי מחוזי לא הייתה סוף פסוק שכן גם לרשות מקרקעי ישראל וגם למגיש ההשגה עמדה זכות ערעור ולכן תיקים אלה הגיעו בפועל, עפ"י רוב, לוועדת השגות. ההסדר החדש יוצר ניתוב ישיר להרכב המתאים במקום שלב ביניים, שממילא הוביל לערעור, ובכך מתקצר את ההליך מבלי לפגוע בזכויות.

האם ניתן לערער על החלטות הרכב ועדות ההשגות מחוזית או עליונה?
כמו במצב הקיים כיום, על החלטות הרכב ועדות ההשגות ניתן להגיש עתירה מנהלית בלבד לבית המשפט ואין שינוי בהיבט זה.

מי מרוויח מהשינוי הזה  ?
הציבור כולו. המערכת הציבורית פועלת במבנה יעיל וסדור יותר, וכל בעל זכויות המשיג על שומה זוכה להליך מקצועי, ברור וממוקד, המותאם למאפייני התיק שלו ומאפשר הכרעה בתוך פרקי זמן קצרים יותר וברמת ודאות גבוהה יותר.

מתי השינוי נכנס לתוקף ומה קורה עם תיקים קיימים ?
ההחלטה נכנסת לתוקף עם אישורה אך היישום בפועל יחל לאחר תקופת היערכות שלא תעלה על שישה חודשים במועד שייקבע ויפורסם בהודעה פומבית על ידי השמאי הממשלתי הראשי. לגבי תיקים תלויים ועומדים, נקבעו הוראות מעבר שמטרתן לשמור על רציפות ההליך ולמנוע פגיעה בצדדים.

הגשתי השגה ראשונה לפני התיקון, מה קורה עכשיו ?
בשלב זה לא חל שינוי, וההליך ממשיך להתנהל לפי הכללים הקיימים. לאחר פרסום הודעת השמאי הממשלתי הראשי בדבר מועד תחילת היישום בפועל של התיקון, יחולו ההוראות הבאות:     

אם עד אז טרם התקיים דיון בהשגה, תעמוד למגיש ההשגה זכות בחירה. הוא יוכל לבחור שההשגה תתברר לפי ההוראות שקדמו לתיקון, כלומר בפני השמאי המחוזי ולאחר מכן אפשרות להגשת השגה בפני ועדת השגות עליונה, או לבחור שההשגה תתברר לפי ההוראות החדשות, תוך ניתוב למסלול המתאים בהתאם להיקף ולמורכבות התיק.          

אם כבר התקיים דיון בהשגה בפני השמאי המחוזי, ההליך יימשך לפי ההוראות שקדמו לתיקון, כך שככל שתוגש השגה נוספת, היא תידון בפני ועדת השגות עליונה.

מה לגבי תיקים שבהם כבר הוגשה השגה שנייה לפני התיקון?
תיקים שבהם כבר הוגשה השגה שנייה לפני כניסת ההסדר החדש לתוקף ימשיכו להתברר בפני ועדת השגות העליונה ללא שינוי במסלול.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן