התוכניות והמדיניות להתחדשות של רמת השרון: "בוחנים כל מתחם ביחס לתועלת הציבורית שהוא מביא"

במשך שנים נחשבה רמת השרון למושבה שחסתה בצלן של שכנותיה, תל אביב והרצליה, עם בנייה נמוכה ואוכלוסיה של כ-50,000 תושבים. אבל כל זה צפוי להשתנות באופן משמעותי, נוכח העובדה שבתחומי העיר נמצאות עתודות הקרקע הפנויות האחרונות בגוש דן. שורה של תכניות ענק, המציעות לא פחות מ-55,000 יח"ד על שטחי ענק בגלילות, תעש ומתקנים ביטחוניים בתחומה של העיר, נמצאות בשלבים שונים של תכנון. לצדן, תכניות נוספות, המציעות מעל 16,000 יח"ד, חלקן מאושרות וחלקן בהליכי תכנון, עומדות לשנות את העיר על פניה. 

מהנדס העיר, שי אללוף, וראש מינהלת ההתחדשות בעיר, כרמית אוחיון קניגסברג, הציגו את חזונם לעתידה של העיר, בכנס שולחן עגול שערך "מגדילים", שבו השתתפו יזמים בכירים.

"רמת השרון בנויה על שליש משטחה, והקרקע הפתוחה שלה היא עתודת הקרקע האחרונה באזור תל אביב, ולכן המדינה עטה עליה, וחתמנו על הסכם גג", מסביר אללוף. על השטחים הנרחבים של רמת השרון מקודמות תכניות ענק, שחלקן בשלבים מתקדמים: גלילות דרום, המציעה 18,000 יח"ד, מתוכן 15,000 בשטחה של רמת השרון, וכן 1.1 מיליון מ"ר תעסוקה, נמצאת בהליכים לקראת הפקדה; תכנית מתחם גלילות צפון, המציעה 720,000 מ"ר לתעסוקה, אושרה. אללוף מספר כי בעירייה בשיתוף רמ"י מקדמים תכנית מדיניות שתעצים פי 2.5 את זכויות הבנייה לתעסוקה ותציע עד 9,000 יח"ד. "אנחנו בודקים כאן את יכולת הנשיאה של העיר. אנחנו מעוניינים כאן בדירות שלא משפיעות על הפרוגרמה. בעיקר דירות להשכרה, שבהן אין צורך בהקמת בתי ספר".

תכנית נוספת היא מערב העיר, המציעה 14,000 יח"ד. התכנית נמצאת בשלב ראשוני, בשלב של בדיקת חלופות. המימוש שלה מותנה בהעתקת בסיס חיל המודיעין בבסיס גלילות. תכנית משמעותית נוספת היא במתחם תעש, המשותף גם להרצליה והוד השרון. החלק של רמת השרון בה הוא 10,000 יח"ד, אך קידום התכנית מותנה בטיהור הקרקע. לצד תכניות הענק המקודמות, ומימושן צפוי בעוד שנים, יש עוד כ-10,000 יח"ד בתכניות מאושרות או כאלה שמימושן יתאפשר בשנים הקרובות, וכ-6,000 יח"ד בתכניות שיתממשו בתוך עשר שנים. "תכנית המתאר של רמת השרון עוד לא הופקדה, אבל הרעיון הכללי הוא שבעיר קיימת תישאר אותה רקמה, ובשוליים בינוי יותר אינטנסיבי. באמצע יהיה באפר שיוצר חיץ בין העיר הוותיקה לחדשה", מספר אלאלוף.

לצד הבנייה החדשה, המתוכננת על השטחים הפתוחים בעיר, יש ברמת השרון פוטנציאל של 8,400 יח"ד בהתחדשות עירונית ברחבי העיר, מתוכן 2,800 יח"ד בהתחדשות מרכז העיר. למרות ההעדפה של אנשי המקצוע בעירייה להתחדשות מתחמית, במקרים מסוימים תותר התחדשות בניינית. אלאלוף: "אנחנו בוחנים כל מתחם ביחס לתועלת הציבורית שהוא מביא. אם בתוך שכונות אנחנו מוגבלים ל-8 קומות, ואין יכולת להעצמת בנייה, אז במקרה שבו אין תועלת  בתוך השכונות. בהינתן ההגבלה הזאת אנחנו יוצאים מתחם ונותרים עם אותה מספר בניינים. אם אין תועלת משמעותית, אנחנו יכולים לשחרר את המתחם להתחדשות בניינית. אם אנחנו יכולים לחלץ מהמתחם קרקע לצרכי ציבור, אז אנחנו נקפיד על התחדשות מתחמית".

מנגד, לאורך הצירים המרכזיים, שבהם יש העצמת בנייה, בעירייה מקפידים על התחדשות מתחמית. "על הצירים המרכזיים אנחנו יכולים לאפר בינוי מועצם יותר, עם נתח יפה של תועלת ציבורית", אומר אלאלוף. הבנייה לאורך הצירים היא מגדלית, עם עלייה בצמתים. בציר סוקולוב ביאליק, שנחשב למרכזי, הבנייה היא עד 30 קומות, ובין הצמתים הבנייה היא בין 15 ל-20 קומות. "ההתחדשות של ציר סוקולוב היא 'על ראש שמחתנו', ואנחנו דוחפים כל מתחם שאנחנו יכולים", אומר אלאלוף.

גורם משמעותי נוסף בהעצמת זכויות הבנייה לאורך ציר סוקולוב הוא קווי המטרו M1 ו-M3 שעוברים לאורכו. ראש מינהלת ההתחדשות, כרמית אוחיון קניגסברג: "יש קו מטרו שיעבור בעיר, וזה מטיל חובה להעצמת זכויות. במרכז העירוני תוואי ההשפעה של המטרו חל על כל המרחב, ועל פי הוראות תמ"א 70 חייבים להוסיף זכויות".

אוחיון קניגסברג מסבירה כי בכל הנוגע לתהליכי ההתחדשות, העיר נחלקת לשני חלקים: במזרח העיר, שכונת כמו מורשה ונווה מגן, עם בנייה נמוכה, הבינוי הוא בעיקר מתחמי. במרכז העיר, עם שכונות כמו הדר ויערים, ההתחדשות משולבת – מתחמית עם מגרשית. "בגלל האופי השונה של הבנייה בכל חלק, יש אופי שונה להתחדשות העירונית. בשכונת הדר במרכז העיר יש בינוי נמוך, וסביבה בנייה צמודת קרקע", מסבירה אוחיון קניגסברג, ומוסיפה: "הצומת המרכזי ביותר בעיר זה סוקולוב ביאליק. זאת נקודת הציון העיקרית. מנגד, רצינו לשמור על שכונת הדר כמה שיותר מרקמית, לאפשר שם התחדשות מגרשית".

לאחר הקמת מינהלת ההתחדשות בעיר, אושרה מדיניות להתחדשות במרכז העיר, שבה יש תוספת של 2,800 יח"ד. "עברנו חלקה חלקה, ובדקנו מי רלוונטי להתחדשות, ומתוך זה גיבשנו את המדיניות. ההתחדשות מתייחסת לשירותים הציבוריים שצריך לספק. ניסינו לאתר עד כמה שיותר שטחים ציבוריים ולהגביר את ההליכתיות, כי העתיד של העיר הוא בשימוש בתחבורה ציבורית".

ללא קשר לסוג ההתחדשות, מתחמית הוא מגרשית, היא מבהירה, בכל מקרה יש הקצאה לשטח ציבורי – אם בהפרשת קרקע ואם בדיור ציבור. "כולם ייתנו משהו ציבורי. בין אם מתחמי או מגרשי, יש תמורה ציבורית", אומרת אוחיון קניגסברג.

כאשר היא נשאלה לגבי חישוב הזכויות בפרויקטים של התחדשות, ענתה ראש המינהלת: "יש דבר כזה רווחיות עודפת, ואנחנו רוצים שהרווחיות תהיה סביב 18 אחוז. יש מדיניות של רף מקסימלי. בפינוי בינוי, השאיפה שלנו היא לתת את השירות הכי טוב לתושבים. אם אתן יותר מדי זכויות, אייצר סטנדרט לכל האחרים, ואצטרך כמה שיותר שטחים לצרכי ציבור לדיירים, כי אני צריכה לספק שירותים לדיירים".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן