מס רכישה 2025: כל מה שצריך לדעת על מס רכישה בישראל

מהו מס רכישה?

הגדרת מס רכישה
מס רכישה הוא מס עקיף המוטל על כל מי שרוכש זכות במקרקעין בישראל. בניגוד למס שבח המוטל על המוכר, מס רכישה משולם על ידי הרוכש. הבסיס החוקי למס זה מעוגן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, כאשר סעיף 9(א) לחוק קובע כי: "במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין".

המס מחושב לפי שווי העסקה, ושיעוריו מתעדכנים מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן. החישוב מתבצע על בסיס הסכום הכולל ששולם עבור הנכס, כולל מע"מ ברכישה מקבלן.

מי חייב במס רכישה?
החובה לשלם מס רכישה חלה על כל רוכש זכות במקרקעין בישראל. לפי חזקת התא המשפחתי שבחוק, "רוכש" אינו רק האדם שחתם על העסקה, אלא גם בן/בת זוגו המתגורר עימו וילדיהם הקטינים שאינם נשואים. מטרת החזקה היא למנוע התחמקות מתשלום מס באמצעות רישום נכסים על שם בני משפחה. עם זאת, ניתן לסתור אותה אם קיים הסכם ממון המפריד נכסים בין בני הזוג, וההפרדה מיושמת בפועל.

על איku סוגי נכסים חל מס רכישה?
מס רכישה חל על כל זכות במקרקעין, ובכלל זה:

• דירות מגורים – דירה יחידה, דירה נוספת או דירה במסגרת קבוצת רכישה (שיעורי המס משתנים לפי סוג הדירה וסטטוס הרוכש).
• קרקעות – רכישת מגרש או קרקע לבנייה עתידית (שיעור המס 6%, עם אפשרות להחזר של 1% בתנאים מסוימים).
• נכסים מסחריים – משרדים, חנויות, מבני תעשייה וכל נכס שאינו למגורים.

המס חל גם על זכויות שאינן בעלות מלאה, כגון חכירה לתקופה העולה על 25 שנים או רכישת זכויות בנייה.

מדרגות מס רכישה 2025 – הטבלה המעודכנת

מס רכישה על דירה יחידה (דירה ראשונה)
לרוכשי דירה יחידה (או ראשונה) ניתנות הקלות משמעותיות במס הרכישה. נכון לשנת 2025, המדרגות הן:

• על חלק השווי עד 1,978,745 ש"ח – פטור מלא (0%).
• על החלק שמעל 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח .3.5% – 
• על החלק שמעל 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח .5% –
• על החלק שמעל 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח .8% –
• על החלק שמעל 20,183,565 ש"ח – .10%

הטבלאות מתעדכנות בכל שנה ב-15 בינואר בהתאם למדד המחירים לצרכן. חשוב לדעת: המדרגות נקבעות לפי יום חתימת ההסכם ולא לפי מועד התשלום או מסירת החזקה בנכס.

מס רכישה על דירה נוספת (דירה שנייה ומעלה)
למי שכבר מחזיקים בבעלותם דירה אחרת, שיעורי המס גבוהים בהרבה בהשוואה לרוכשי דירה יחידה:

• על חלק השווי עד 6,055,070 ש"ח 8% –
• על חלק השווי שמעל 6,055,070 ש"ח 10% –

כפי שניתן לראות, הפער בין דירה יחידה לדירה נוספת משמעותי מאוד:
רכישת דירה נוספת בשווי 2.5 מיליון ש"ח תחויב במס של כ- 200,000 ש"ח. לעומת זאת, רכישת דירה יחידה באותו שווי תגרור מס של כ- 20,500 ש"ח בלבד. הפער נובע ממדיניות ממשלתית שמטרתה לעודד רכישת דירות למגורים ראשוניים ולא דירות להשקעה.

מס רכישה על הקרקע ונכסים מסחריים
לרכישת קרקע או נכסים שאינם דירות מגורים (כגון משרדים, חנויות או מבני תעשייה), שיעור מס הרכישה הוא אחיד ועומד על 6% משווי העסקה.

במקרה של רכישת קרקע המיועדת לבניית דירות מגורים, קיימת אפשרות לקבל החזר של שישית מהמס ששולם (כלומר, להוריד את שיעור המס האפקטיבי ל-5%), בתנאי שהתקבל היתר בנייה לדירת מגורים בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה. ההחזר לא ניתן אוטומטית ויש להגיש בקשה מיוחדת לקבלתו.

חשוב לזכור שבמקרה של רכישת דירה מקבלן שטרם הסתיימה בנייתה, אם קיימת התחייבות מצד הקבלן לסיים את הבנייה, הנכס ייחשב כדירת מגורים לצורך מס רכישה.

איך מחשבים מס רכישה? דוגמאות מעשיות

דוגמת חישוב לדירה יחידה
נניח שנרכשה דירה יחידה בסכום של2,400,000 ש"ח. החישוב יתבצע לפי מדרגות המס המעודכנות:

• על 1,978,745 ש"ח הראשונים – פטור מלא (0%(
• על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ש"ח (סה"כ 368,295 ש"ח) 3.5% – = 12,890 ש"ח.
• על החלק שבין 2,347,040 ל-2,400,000 ש"ח (סה"כ 52,960 ש"ח 2,648 = 5% – (ש"ח.

סה"כ מס רכישה: 12,890 + 2,648 = 15,538 ש"ח.

דוגמת חישוב לדירה נוספת
נבחן כעת את אותה דירה בשווי 2,400,000 ש"ח, אבל הפעם כאשר מדובר בדירה נוספת (כלומר, לרוכש יש כבר דירה אחרת).
על כל הסכום של 2,400,000 ש"ח – 8%, שהם 192,000 ש"ח
כפי שרואים, ההבדל משמעותי מאוד – 192,000 ש"ח לעומת 15,538 ש"ח בדירה יחידה. זה מסביר מדוע חשוב כל כך להבין את הסטטוס שלכם ואת האפשרויות העומדות לפניכם.
אם אתם משפרי דיור, כלומר יש לכם דירה ואתם מתכוונים למכור אותה לאחר רכישת הדירה החדשה, אתם עשויים להיות זכאים לשלם מס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה, בתנאי שתמכרו את הדירה הקיימת בתוך פרק זמן מוגדר.

שימוש בסימולטור מס רכישה של רשות המיסים

אף שהדוגמאות שהבאנו מדגימות את עקרונות החישוב, כדאי להשתמש בסימולטור מס הרכישה הרשמי של רשות המיסים לקבלת חישוב מדויק התואם את נסיבותיכם האישיות. הסימולטור זמין באתר רשות המיסים ומאפשר להזין את פרטי העסקה והסטטוס האישי שלכם.

הסימולטור מביא בחשבון גם מצבים מיוחדים כגון רכישה על ידי עולה חדש, אנשים עם מוגבלויות, או רכישה במסגרת קבוצת רכישה. עם זאת, במצבים מורכבים מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין או עם יועץ מס מוסמך.

מי נחשב רוכש? הגדרת התא המשפחתי

חזקת התא המשפחתי ומשמעותה
חזקת התא המשפחתי היא עיקרון חשוב בדיני מס רכישה. לפי עיקרון זה, "רוכש" מוגדר לא רק כאדם יחיד, אלא כיחידה משפחתית הכוללת את בן/בת הזוג וילדיהם הקטינים (עד גיל 18) שאינם נשואים.

משמעות הדבר היא שאם אתם נשואים וקונים דירה, גם אם הדירה נרשמת על שמכם בלבד, אבל לבן/בת הזוג יש דירה אחרת, הדירה החדשה תיחשב כדירה נוספת ותחויב במס רכישה גבוה יותר. זה נכון גם אם ילדיכם הקטינים הם בעלי דירות. למשל, במקרה שבו בעל קונה דירה ולאשתו יש כבר דירה על שמה, הדירה החדשה תיחשב כדירה שנייה, אף על פי שמבחינת הבעל זו הדירה הראשונה שלו.

דרכים לסתור את חזקת התא המשפחתי
למרות הכלל הנוקשה של חזקת התא המשפחתי, החוק מכיר באפשרות לסתור אותה בנסיבות מסוימות. כדי לסתור את החזקה, יש לעמוד בשני תנאים מצטברים:

1. קיום הסכם יחסי ממון – יש להציג בפני רשות המיסים הסכם המבסס הפרדה רכושית בין בני הזוג לגבי הדירה הספציפית.
2. יישום ההפרדה בפועל – יש להוכיח שההפרדה הרכושית לא נותרה רק על הנייר, אלא יושמה הלכה למעשה. כלומר, בני הזוג מנהלים את ענייניהם הכספיים בנפרד בכל הנוגע לדירה.

ההחלטה אם אכן סתרתם את החזקה נתונה לשיקול דעתו של מנהל מיסוי מקרקעין. יצוין כי הפסיקה הכירה באפשרות לסתור את החזקה גם במקרים שבהם בני הזוג מתגוררים יחד בדירה או משתתפים יחד בעלויות שיפוץ, אם הוכח שקיימת הפרדה רכושית אמיתית.

חשוב להבין שחתימה על הסכם ממון זמן קצר לפני רכישת דירה, במטרה ברורה להימנע מתשלום מס גבוה יותר, בדרך כלל לא תתקבל על ידי רשויות המס. ההפרדה צריכה להיות אמיתית ומיושמת לאורך זמן.

דירה יחידה – הגדרות ותנאים

מה נחשבת דירה יחידה?
הגדרת "דירה יחידה" היא קריטית לצורך קביעת שיעור מס הרכישה. דירה יחידה מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של תושב ישראל (או של מי שהפך להיות תושב ישראל או תושב חוזר בתוך שנתיים מרכישת הדירה). אולם, החוק מכיר במצבים שבהם דירה תיחשב כדירה יחידה אף שיש לרוכש זכויות בדירה נוספת:

• אם מלבד הדירה הנרכשת, יש לרוכש שליש או פחות בדירה אחרת.
• אם מלבד הדירה הנרכשת, יש לרוכש חצי או פחות מדירה שקיבל בירושה.
• אם מלבד הדירה הנרכשת, יש לרוכש דירת מגורים שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997.

הרעיון מאחורי חריגים אלה הוא שבמקרים אלו הרוכש אינו נהנה הנאה ממשית מהדירה הנוספת, ולכן אין לראות בו כמי שיש לו דירה נוספת לצורך חישוב המס.

תנאים מיוחדים לדירה יחידה
כדי ליהנות מהטבת מס רכישה על דירה יחידה, יש לעמוד בכמה תנאים חשובים:

• תושבות – ההטבה מיועדת לתושבי ישראל בלבד. תושב חוץ לא זכאי לה.
• שימוש למגורים – הדירה חייבת להיות מיועדת למגורים, ולא לשימוש עסקי.
• חלקיות זכויות – ברכישת חלק מדירה, המס מחושב לפי שווי הדירה כולה ומוכפל בחלק היחסי שנרכש.
• מועד העסקה – הקובע הוא יום חתימת החוזה, או מועד מוקדם יותר אם שולמה מקדמה או נחתם זיכרון דברים מחייב.

משפרי דיור – הקלות והסדרים מיוחדים

מי נחשבים משפרי דיור?
משפרי דיור הם בעלי דירה שרוכשים דירה חדשה במטרה להחליף את הקיימת. באופן רגיל, רכישת דירה נוספת מחויבת במס רכישה גבוה, אך החוק מעניק למשפרי דיור הקלה: הם רשאים לשלם לפי מדרגות דירה יחידה – בתנאי שימכרו את הדירה הישנה בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק.

זמנים למכירת הדירה הקיימת
כדי ליהנות מהטבת המס למשפרי דיור, יש למכור את הדירה הקיימת בפרק זמן קבוע בחוק:

• רכישה בין 01.06.2023 ל-31.05.2025 – חובה למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה.
• רכישה לפני 01.06.2023 או אחרי 31.05.2025 – חובה למכור בתוך 24חודשים.
• דירה חדשה מקבלן – יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים ממועד המסירה שנקבע בחוזה. במקרה של עיכוב שאינו תלוי ברוכשים, התקופה נספרת ממועד המסירה בפועל.

הסדר "הקפאת שומה"
כאשר רוכשים דירה חדשה בעוד בבעלותם דירה נוספת, ולא בטוח אם יצליחו למכור את הדירה הקיימת בפרק הזמן הקבוע בחוק, ניתן להיעזר בהסדר "הקפאת שומה".

בהסדר זה הרוכש מצהיר בפני רשות המיסים על כוונתו למכור את הדירה הישנה במועד שנקבע. על בסיס ההצהרה, רשות המיסים מקפיאה את השומה ומאפשרת לחשב את מס הרכישה לפי מדרגות של דירה יחידה. אם הדירה הישנה נמכרת בזמן, ההטבה מאושרת סופית. אם לא – הרוכש יחויב בהפרש המס הנדרש עבור דירה נוספת, כולל ריבית והצמדה.

משפרי דיור שבבעלותם שתי דירות
גם בעלי שתי דירות המעוניינים לרכוש דירה שלישית יכולים ליהנות מהטבת מס רכישה, אם יעמדו בתנאים:

• בעת מכירת הדירה הראשונה, נשארת בבעלותם רק דירה אחת נוספת.
• הדירה השנייה נמכרת בפטור ממס שבח בתוך 12 חודשים ממכירת הדירה הראשונה.
• שווי שתי הדירות יחד אינו עולה על 2,252,000 ₪ 
• בתוך שנה לפני או אחרי מכירת הדירה השנייה, נרכשת דירה שלישית בשווי של לפחות 75% משווי שתי הדירות יחד.

במקרה כזה, הדירה השלישית תיחשב דירה יחידה לצורך מס רכישה- גם אם בעת הרכישה היו בבעלות הרוכש שתי דירות אחרות.

פטורים והקלות במס רכישה

פטור ממס רכישה לנכים וניצולי שואה
החוק מעניק הקלות מיוחדות במס רכישה לקבוצות זכאיות:

• נכים בדרגת נכות של 75% ומעלה, או 50% ומעלה עקב פגיעה בגפיים.
• ניצולי שואה עם נכות של 50% ומעלה.
• נכי צה"ל ונפגעי פעולות איבה עם נכות של 19% ומעלה.
• נכי עבודה עם נכות של 50% ומעלה.

לזכאים:

• על דירה בשווי עד 2.5 מיליון ₪ – פטור מלא.
• על הסכום שמעבר לכך – מס מופחת של 0.5%.
• הפטור מוגבל לשתי רכישות לאורך החיים.

הקלה לעולים חדשים
עולים חדשים זכאים להטבות במס רכישה החל משנה לפני עלייתם ועד שבע שנים לאחר מכן:

• על חלק השווי עד 1,988,090 ₪ – מס מופחת של 0.5% בלבד.
• על החלק שמעל סכום זה.5% – 

ההטבה משתלמת במיוחד ברכישת דירות יקרות, אך ברכישת דירות זולות יחסית כדאי לבדוק אם מדרגות המס הרגילות של "דירה יחידה" עדיפות.

פטור בעסקאות מתנה בין קרובים
העברת דירת מגורים במתנה בין קרובי משפחה מזכה בהנחה משמעותית במס רכישה. "קרוב" לעניין זה מוגדר כבן זוג, הורה, צאצא (ילד, נכד), בן זוג של צאצא, אח או אחות.

במקרה של מתנה בין קרובים, מס הרכישה יהיה בשיעור של שליש מהמס הרגיל. יתרה מכך, העברת דירת מגורים במתנה בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה פטורה לחלוטין ממס רכישה. חשוב לציין שבמקרה של קבלת דירה במתנה והנאה מהפחתת מס הרכישה, קיימת תקופת צינון של 4 שנים שבמהלכה מקבל המתנה אינו יכול למכור את הדירה, זאת כדי למנוע ניצול לרעה של ההטבה.

פטור בפינוי בינוי
במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי או תמ"א 38, דיירים שמקבלים דירה חדשה מהיזם בתמורה לדירתם הישנה, זכאים לפטור ממס רכישה על הדירה החדשה, עד לשווי של הדירה הישנה. אם שווי הדירה החדשה עולה על שווי הדירה הישנה, יחול מס רכישה רק על ההפרש. פטור זה הוא תמריץ משמעותי להשתתפות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומאפשר לדיירים ותיקים לשדרג את תנאי מגוריהם ללא נטל מס נוסף.

מועדי דיווח ותשלום מס רכישה

מתי צריך לדווח על העסקה?
החוק מחייב את הרוכש לדווח על עסקת רכישת מקרקעין למשרד מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום ממועד העסקה. מועד העסקה נחשב ליום חתימת ההסכם, או למועד מוקדם יותר אם נחתם זיכרון דברים מחייב או שולמה מקדמה.
מאז 2017 הדיווח מתבצע באופן מקוון בלבד:

• כאשר הרוכש מיוצג – עורך הדין מגיש את הדיווח דרך מערכת שבח.נט.
• כאשר אין ייצוג – ניתן להגיש את הדיווח בעמדות מחשב ייעודיות במשרדי מיסוי מקרקעין.

מועדי תשלום המס
לאחר הדיווח על העסקה, על הרוכש לשלם את מס הרכישה תוך 60 יום ממועד העסקה. התשלום מבוצע על בסיס "שומה עצמית", כלומר הערכה של הרוכש לגבי סכום המס המגיע ממנו. לאחר בדיקת הדיווח, רשות המיסים מנפיקה שומת מס רכישה. אם השומה גבוהה מהשומה העצמית, על הרוכש לשלם את ההפרש תוך 30 יום מקבלת השומה.

איך משלמים מס רכישה?

דרכי תשלום שונות
לרשות הרוכשים עומדות מספר אפשרויות לתשלום מס הרכישה:

• תשלום במשרד מיסוי מקרקעין האזורי באמצעות כרטיס אשראי או שיק. 
• תשלום בבנק הדואר באמצעות שובר תשלום מקורי. 
• תשלום בבנקים מסחריים באמצעות שובר תשלום. 
• תשלום באמצעות שיקים דחויים במסגרת הסדר פריסת תשלומים.

יש לשמור את אישור התשלום, שכן הוא עשוי להידרש בהמשך לצורך רישום הנכס או לצרכים אחרים.

תשלום אונליין באתר רשות המיסים
אחת הדרכים הנוחות ביותר לתשלום מס רכישה היא באמצעות אתר האינטרנט של רשות המיסים. לצורך התשלום המקוון, יש להצטייד במספר השומה, בסכום לתשלום, בפרטי המשרד המטפל ובמספר תעודת הזהות של הרוכש.
התשלום יכול להתבצע באמצעות כרטיס אשראי או בהעברה בנקאית. יתרון משמעותי של תשלום מקוון הוא קבלת אישור מיידי על התשלום, ללא צורך בהמתנה בתור או בהגעה פיזית למשרד.

מקרים מיוחדים במס רכישה
רכישה בקבוצת רכישה

קבוצת רכישה היא התארגנות של קבוצת אנשים לרכישת קרקע ובניית נכס באופן משותף. לצורכי מס רכישה, רכישה במסגרת קבוצת רכישה מטופלת באופן ייחודי: המס מחושב לפי שווי הנכס הבנוי הסופי (קרקע + עלויות בנייה), ולא רק לפי מחיר הקרקע. העסקה חייבת גם במע"מ, ותשלום המע"מ הוא תנאי לרישום הנכס בטאבו.

מס רכישה לתושבי חוץ
תושבי חוץ הרוכשים נכסים בישראל אינם זכאים להטבות המס הניתנות לתושבי ישראל. גם אם מדובר בדירה ראשונה או יחידה של תושב החוץ בישראל, הוא יחויב במס רכישה לפי המדרגות הגבוהות החלות על דירה נוספת.

טיפים לחיסכון במס רכישה
תכנון מס לפני הרכישה
תכנון נכון מראש יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים במס רכישה. כמה טיפים מרכזיים:

• בחינת מועד הרכישה – לעיתים הקדמה או דחייה של החתימה עשויה להשפיע, במיוחד עם עדכון מדרגות המס השנתי.
• מבנה העסקה – במקרים מסוימים ניתן לשקול פיצול העסקה או רכישה בשלבים.
• דירה בהנחה – רכישת דירה בהנחה מקבלנים או חברות משכנות לא רק מקטינה את מחיר העסקה, אלא גם את מס הרכישה המחושב עליה.

בחינת זכאות להקלות
בדיקה מקיפה של זכאות להקלות ופטורים עשויה להוביל לחיסכון ניכר. זה כולל בחינת המעמד האישי (דירה יחידה, משפרי דיור, עולים חדשים) ובחינת פטורים ייחודיים (נכים, פינוי-בינוי, מתנות בין קרובים).

שאלות נפוצות על מס רכישה
האם ניתן לקבל החזר מס רכישה?
כן, במקרים מסוימים ניתן לקבל החזר מס רכישה. למשל, אם הוכח כי העסקה בוטלה לפני שהושלמה, או אם התברר כי שולם מס ביתר עקב טעות בחישוב או בסיווג העסקה.

מה קורה אם איחרתי בתשלום מס רכישה?
איחור בתשלום מס רכישה גורר הפרשי הצמדה וריבית, וכן קנסות. בנוסף, אי-תשלום מס רכישה מונע את רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש בטאבו.

האם מס רכישה משולם פעם אחת או בתשלומים?
ניתן לשלם את מס הרכישה בתשלום אחד או לבקש פריסת תשלומים (בדרך כלל עד 6 תשלומים), בכפוף לאישור מנהל מיסוי מקרקעין.

מילות סיכום
מס רכישה הוא רכיב מרכזי בכל עסקת נדל״ן בישראל, ולעיתים ההוצאה הגדולה ביותר מעבר למחיר הדירה עצמו. הכרה במדרגות המס העדכניות, בסטטוס הרכישה (דירה יחידה, דירה נוספת או משפרי דיור) ובאפשרות לקבל הטבות או פטורים – יכולה לעשות הבדל של עשרות אלפי שקלים. חשוב גם לזכור את לוחות הזמנים הקבועים בחוק: 30 יום לדיווח העסקה ו-60 יום לתשלום המס. בשורה התחתונה, ידע, תכנון מוקדם והתייעצות עם מומחים בתחום המיסוי והנדל״ן הם המפתח לחיסכון משמעותי ולביצוע עסקה בטוחה וחכמה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן