"עורכי הדין שמעצבים את עתיד הנדל"ן" עם עו"ד רועי אלקלעי

במרחב שבין רגולציה קפדנית, מימון שמרני וציפיות ציבוריות גבוהות, עו״ד רועי אלקלעי, פועל לייצר ודאות. כשותף במשרד עוה״ד אלי תוסייה כהן ושות' – מהמובילים בישראל בליווי וייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית – המסלול המקצועי שלו מתחיל במסדרונות קבלת ההחלטות ונמשך עד החתימה האחרונה ורישום הבית המשותף. זה סיפור על קריירה שמחברת בין משפט, חברה ותכנון עירוני, ובעיקר על אמונה עמוקה בכוחה של התחדשות עירונית לשנות מציאות יומיומית של משפחות ושכונות.

“התחלתי את דרכי בענף בשנת 2013, מתוך עניין עמוק בחיבור בין עולם המשפט, התכנון והחברה", הוא מספר, "תחילה ייצגתי את עמדת המדינה בתחום התכנון והבנייה בפני ועדת השרים לחקיקה וועדות הכנסת – חוויה שעיצבה את ההבנה שלי לחשיבות ההסדרה המשפטית בתחום. עם הזמן התמקצעתי בליווי פרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית, שם מצאתי שילוב ייחודי בין משפט, כלכלה ואנשים.

מבחינתי זהו תחום שבו כל עסקה משנה את חייהם של עשרות ולעיתים מאות משפחות, ומאפשר לשפר איכות חיים ולחדש את המרקם העירוני וזה מה שממשיך להניע אותי גם היום.”

פרויקטים שהיו “סגורים” על אקסל הפכו גבוליים
בשנתיים האחרונות התמונה המקרו־כלכלית השתנתה, ושוק הנדל״ן כולו לומד לנשום אחרת. פרויקטים שהיו “סגורים” על אקסל הפכו גבוליים, וההתחדשות העירונית – תהליך ארוך טווח המבוסס על אמון דיירים ומערכות מימון – נדרשת לדיוק גבוה מאי פעם במבנה ההסכמים והמנגנונים. לדבריו, “סביבת הריבית הגבוהה היא ללא ספק אתגר מרכזי בשוק. פרויקטים שבעבר היו כלכליים, הפכו גבוליים או נדחו. דרישות ההון העצמי עלו, והבנקים נוקטים משנה זהירות. בהתחדשות עירונית, ההשפעה אף גדולה יותר, שכן מדובר בתהליכים ממושכים המבוססים על אמון הדיירים. כאן נכנס תפקידנו – לבנות מנגנונים משפטיים וכלכליים שמייצרים ודאות וביטחון, כדי שגם בתנאי שוק מאתגרים ניתן יהיה להוציא פרויקטים לדרך.”

כאן נכנסת הפרקטיקה: ניהול סיכונים, בטוחות, מיסוי, וניהול קונפליקטים רגיש מול דיירים סרבנים. אלה כבר לא “שורות קטנות” בהסכם אלא תשתית תפעולית שלמה שמכריעה בין דחייה לביצוע. אלקלעי מסביר כי: “האתגר הראשון הוא ניהול סיכונים – ערבויות ובטוחות חייבות להיות מתוכננות בקפידה כדי להבטיח את זכויות הדיירים. אתגר נוסף הוא טיפול בדיירים סרבנים – תחום שקיבל מענה חקיקתי אך עדיין דורש זהירות רבה. מעבר לכך, יש להביא בחשבון את המורכבות במיסוי עסקאות נדל"ן, ואת הדרישה הגוברת להסכמים מוקפדים שמתאימים גם לדרישות המימון. כל טעות עלולה לגרור עיכוב של שנים .”

"חוסר התיאום בין הרשויות פוגע בקצב"
לצד המגרש החוזי פועלת המדינה – עם כלים מהותיים שהתווספו בשנים האחרונות – אך הדרך עדיין מפותלת. הרגע שבו מדיניות הופכת לתוכנית, ותוכנית להיתר, הוא המקום שבו נמדדת היכולת לחבר בין כל המערכות: רשויות, ועדות, יזמים, דיירים ומממנים.

אלקלעי מתייחס לאתגרים, ואומר כי: “למדינה יש כלים חשובים – הכרזה על מתחמי פינוי בינוי, פטורים ממס והסרת חסמים רגולטוריים. אבל בפועל, הליכי התכנון ארוכים ומסורבלים, ולעיתים חוסר התיאום בין הרשויות פוגע בקצב. נדרשות רפורמות משלימות: האצת הליכי רישוי, חיזוק ההגנות לדיירים לרבות דיירים ותיקים, וקביעת כללים ברורים לעסקה -נושאים שאני מקדם במסגרת פעילותי החברתית בלשכת עורכי הדין.”
ואז מגיע המבחן הבנקאי. בימים שבהם עלות הכסף גבוהה, גם האמון יקר. השורה התחתונה תלויה לא רק בתחשיב כלכלי, אלא בסדר ובמשמעת של כל המסמכים שמרכיבים את העסקה.

לדבריו, “הבנקים כבר לא מסתפקים במספרים. הם בוחנים לעומק את שיעור החתימות מצד הדיירים, את היציבות המשפטית של ההסכם, את רמת הערבויות – ולעיתים דורשים גם בטוחות אישיות. תפקידנו כעורכי דין הוא לוודא שהמנגנונים הללו מוטמעים בהסכמים, אחרת פרויקט עלול להיתקע עוד לפני שהגיע לשלב המימון.”

מכאן, אלקלעי מציע מפת דרכים פרקטית – לא סיסמאות, אלא פעולות שיכולות להחזיר לשוק קצב בריא. זהו ציר משולש של רישוי, אמון ומימון שמחזיר ודאות לכל המעורבים.
הוא מציג שלושה צעדים שיכולים לחולל שינוי אמיתי:

א. קיצור הליכי הרישוי – כדי להתגבר על הבירוקרטיה המעכבת.

ב. שקיפות והוגנות בהסכמים – לחיזוק אמון הציבור.

ג. מסגרות מימון ייעודיות להתחדשות עירונית – כדי לייצר יציבות גם בעידן של ריביות גבוהות.

המכנה המשותף לכולם הוא יצירת ודאות. כשהחוק ברור, ההסכמים מאוזנים והבנקים יודעים למה הם נכנסים – כולם מרוויחים, ובעיקר בעלי הדירות זוכים להגיע בבטחה לדירות החדשות.
בסופו של ראיון – ובעיקר באמצעו – ברור שהסיפור של רועי אלקלעי משקפת עבודה סבלנית, עתירת פרטים ונקודתית עד רמת הסעיף, אבל מטרתה פשוטה: להמיר חלום של בניין ישן לדירה אמיתית עם ממ"ד וביטחון – לשים מפתח ביד של בעלי הדירות ואיתו גם איכות חיים משודרגת.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן