הכרעה במתחם שניצלר בת"א: כך יחושב שווי ה"דרכים" ההיסטוריות

בהחלטה מורכבת שסוללת את הדרך להקמת מגדלים ומתחם עירוב שימושים בדרום תל אביב, שמה השבוע ועדת הערר המחוזית סוף למחלוקת שמאית ארוכת שנים. הוועדה, בראשות עו"ד מיכל דגני, נתנה תוקף סופי לטבלאות האיזון של תוכנית ההתחדשות במתחם "שניצלר" (תא/מק/4487), תוך שהיא מאמצת את עמדת השמאי המייעץ יונתן לוי בסוגיות הליבה.

התוכנית, הממוקמת בין הרחובות שניצלר, שלמה (סלמה) ואליפלט, עתידה לשנות את פני האזור המאופיין כיום במבני מלאכה ותעשייה ישנים. הפרויקט, ביוזמת חברת "אקרו נדל"ן" והוועדה המקומית, יכלול הקמת שני מגדלים בני עד 29 קומות, שטחי ציבור בהיקף של כ-6,000 מ"ר וכיכר עירונית, בסמוך לתחנת המטרו העתידית.

אולם, בדרך למימוש החזון, נדרשה ועדת הערר להכריע במחלוקת עקרונית: כמה שווה קרקע שיועדה היסטורית ל"דרך" (כביש), אך כעת הופכת למגדלי מגורים ומשרדים?

האם "דרך" שווה כמו "מגורים"?
בלב העררים עמדה טענת בעלי הקרקע כי שמאי התוכנית, אריה קמיל, קיפח את זכויותיהם כאשר העניק לקרקעות בייעוד "דרך" מקדם שווי של 0.41 (41%) בלבד ביחס לשווי קרקע למגורים/מלאכה. העוררים, בהם יהושע נוף (המיוצג על ידי השמאי רן ורניק), הסתמכו על פסיקה קודמת של השמאי המכריע ארז כהן משנת 2022, שקבע בהליכי הפקעה באזור מקדם גבוה של 0.8. לטענתם, השוק כבר תמחר את הקרקעות הללו כבעלות פוטנציאל לשינוי ייעוד, ולכן מגיע להם פיצוי כמעט מלא.

מנגד, הוועדה המקומית והשמאי קמיל טענו כי מבחינה סטטוטורית הקרקע היא "דרך", וכי מקדם של 0.41 הוא כבר "הטבה" משמעותית המגלמת את הציפייה לשינוי ייעוד, שכן שווי רגיל של דרך עומד על כ-10% בלבד .

ההכרעה: המקדם נשאר, הדרישה נדחתה
הוועדה מינתה את השמאי יונתן לוי כשמאי מייעץ, ואימצה את חוות דעתו במלואה. בהחלטה נקבע כי לא ניתן להקיש ישירות מהליכי הפקעה (שם נקבע מקדם 0.8) לטבלאות איזון של תוכנית איחוד וחלוקה. "אנו סבורים כי אין מקום להתערב במקדם 0.41 שנקבע בתוכנית", קבעה הוועדה. הנימוק: קביעת שווי גבוה יותר כפי שדרשו העוררים תייצר עיוות כלפי בעלי קרקעות אחרים במתחם שתרמו משטחם לצרכי ציבור.

הישגים לבעלי הקרקע: ביטול "קנס המושע" ותיקוני שטח
למרות הדחייה בנושא השווי, רשמו בעלי הזכויות הישגים משמעותיים בהיבטים אחרים:

ביטול הפחתת שווי לבעלות משותפת ("מושע"): בטבלאות המקוריות, שמאי התוכנית קבע שווי נמוך יותר לחלקות שיש בהן ריבוי בעלים (מושע) לעומת חלקות בבעלות יחידה. הוועדה קיבלה את עמדת השמאי המייעץ לוי וביטלה את ההפחתה הזו. נקבע כי "אין הצדקה לתת מקדם שונה למושע", וכי כל בעלי הקרקע ייהנו משווי בסיס שווה .

תיקון שטח (ערר יהושע נוף): הוועדה קיבלה את הטענה כי יש לחשב את זכויותיו של העורר בחלקה 50 לפי שטח של 52 מ"ר ולא 44 מ"ר כפי שנקבע תחילה, והורתה לתקן את הטבלאות בהתאם .

הערת רישום (ערר ירמי): התקבלה בקשת העוררים להוסיף הערה בטבלאות לגבי זכויות רכישה מרשות הפיתוח, מה שיקל עליהם להגן על קניינם בעתיד

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן