ראש העיר כרמיאל משה קונינסקי: "חלק משיקום הצפון הוא מתן תמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית"

"תמחקו את המונח ערי פיתוח מהלקסיקון, אנחנו ערים מתחדשות, ערים בצמיחה זה מה שעשוי לשנות את תפיסת העולם של המדינה והממשלה לכיוון של השקעה בצפון ובדרום". את הדברים אמר ראש העיר כרמיאל, משה קונינסקי, בכנס הבמה המרכזית של אתר "מגדילים" בחוות רונית. "כדי שתוכניות התחדשות עירונית תצאנה לפועל יש שולחן עם ארבע רגליים – המדינה, היזם, הרשות המקומית ובעלי הנכסים הקיימים. אם ליזם זה לא ישתלם הפרויקט לא ייצא לדרך. אני תמיד פונה למדינה ואומר שדין מעלות לא כדין ת"א ודין קרית שמונה לא כדין רמת השרון.

צפון זה לא רק חיפה זה גם עכו, זה כרמיאל זה מעלות. אנחנו מדברים ומתכננים התחדשות עירונית לא מעט אבל כדי שהיא תקרה התמורות צריכות להיות רלוונטיות. נתנו לאשקלון מקדם של עד 180,000 ₪ תמורה לכל יחידה מה איתנו בצפון? אנחנו דורשים מהמדינה לתת גם לנו תמורות כאלו. חלק משיקום הצפון בעיקר ברשויות במעגל השני הוא מתן תמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית ואנחנו מאוד מקווים שזה יקרה". 

הסוגייה המשמעותית נדונה במסגרת הפאנל "בין תמורות חלופיות לדרישות בלתי צפויות" אותו הנחה אסף כהנר, מנכ"ל EWAVE נדל"ן, תוך שהוא מדגיש את חשיבות האיזון העדין בין רווחיות היזם לבין דרישות הדיירים והרשות המקומית והיותה תנאי להצלחת כל פרויקט. 

עוד הוסיף קונינסקי: "בכרמיאל יש 24 תוכניות להתחדשות עירונית ששתיים מתוכן כבר עברו הפקדה. מיפינו 5,500 דירות בעיר שנבנו בשנות ה -60 וה-70 ואנחנו באמת רוצים לחדש אותן ולהעניק לבעליהן מיגון אבל לא בכל מחיר. כשאני שומע מתושבים שהציעו להם תוספות של 20 ו-25 מ"ר אני אומר להם שזה יעלה על חשבון האיכות. לא הגיוני שיציעו תוספות מופרכות כאלו ומי שישלם את המחיר יהיו בעלי הדירות, אם הפרויקט לא ריאלי, לא ניתן לו להתקדם".

ראש רשות נוסף בצפון הארץ שנכח בפאנל הוא מוטי בן דוד, ראש העיר מעלות -תרשיחא, שהדגיש אף הוא את חשיבות המעורבות הממשלתית בפיתוח תחום ההתחדשות העירונית: "מעלות-תרשיחא מונה כיום 27,000 תושבים והולכת להכפיל את כמות האוכלוסייה שלה בעשור הקרוב. עכשיו בונים 2,700 יחידות במעלות תרשיחא וביקשנו מהמדינה השתתפות ב -800 יחידות דיור כדי שנוכל להוציא לפועל את התוכנית הראשונה של התחדשות עירונית בעיר. אנחנו לא רוצים להגיע לגבהים מטורפים כמו במרכז הארץ, הטבע שלנו צריך להישמר. אנחנו פועלים להקמת מינהלת התחדשות עירונית ודואגים לתקצוב שלה, במקביל חברה ראשונה הולכת להפקיד בקרוב את התוכנית שלה להתחדשות עירונית בעיר ואני אומר המדינה צריכה לעמוד בהבטחות שלה להעברת התקציבים של 15 מיליארד שקלים לאזור הצפון, לקו העימות ולרשויות המעגל השני, ככל שהיא תעשה את זה מהר יותר, יהיו תוצאות יותר משמעותיות בשטח". 

אדריכלית סיגי בארי, סמנכ"לית מגורים במינהל התכנון, הסבירה עד כמה התמורות מהוות חלק אינטגרלי בעבודתה השוטפת: "כדי לייצר כדאיות כלכלית בפרויקטים גם במרכז הארץ וגם בפריפריה, אנחנו נדרשים לחשוב מחוץ לקופסה בשוק שנתקל בהמון קשיים בשנים האחרונות. אחד מהפתרונות שהגינו וחשוב שראשי העיר כאן יידעו – אנחנו מקדמים את הדיוריות ביתר שאת ואני פונה אל ראשי הערים ומפצירה בהם לשלב זאת בכמה שיותר מתחמים, זה יכול להוות תמורה מאוד משמעותית.

דיורית נולדה מלחשוב חכם על המוצר של יחידת דיור שהשתנה לאורך השנים ומעניקה אפשרות לפצל את היחידה ליחידת אם ובת יחידת הבת קטנה ותמיד צמודה ליחידת האם ואין אפשרות למכור אותה בנפרד, זה מוצר שתקן 21 די שותק לגביו אבל לחלוטין כלי להציע לדיירים, מינהל התכנון אישר 40,000 דיוריות והשנה אנחנו הולכים להתעלות על זה, הרבה פעמים זה מאוד רלוונטי לזוג מזדקן שנכנס להליך של התחדשות עירונית ויודע שיכול להיות לו מקור הכנסה בפרויקט התחדשות עירונית. אנחנו מנסים לייצר מודל חדשני שמאפשר גמישות בזמן המימוש, אנחנו מבינים שהחוק העדכני בעייתי ושהיזמים צריכים את הגמישות ביד שלהם".

על נטיית הרשויות להגבלת התמורות אמרה בארי: "בתקן 21 מודדים משהו קבוע של תמורות של 12 מ"ר. כשדיירים מעלים אנחנו אומרים יש פה מספיק משחק, בסוף התוצאה הסופית תהיה שילוב של מה שאתם סוגרים, מה שהשוק עושה והתובנות של הציבור. אנחנו מבינים שאנחנו שחקן אחד בדרך להצלחה של הפרויקט. חלק מהתפיסה הפריפריאלית היא ציפוף מאוד נמוך וחוסר התייעלות עירונית, התחדשות עירונית שמגיעה עם חשיבה מחוץ לקופסה יכולה לתת דחיפה אדירה לקרקע ולא צריך לחשוש מצפיפויות". 

עוד הוסיפה בארי: "הקמנו צוות לקיצור לוחות זמנים, אנחנו מבינים שזה אחד הדברים החשובים ביותר בתחום ואנחנו מאוד גאים בזה וחושבים שצריך לחלחל את זה הלאה ולבדוק איפה נמצאים העיכובים ואיך אפשר להתייעל. אני אומרת ליזמים – מנהל פרויקט טוב עושה הבדל מאוד גדול בקידום לוחות זמנים בפרויקטים". 

שמאי שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת אס.קי. SK שמאות מקרקעין הציג זווית מעניינת נוספת: "אנחנו רואים את התפקיד העיקרי שלנו, למרות שאנחנו משולבים בפרויקט כשמאי בעלים, דווקא כבעלי מקצוע שאמונים לקדם את הפרויקט, כאחראים למצוא את נקודת האיזון שהפרויקט ייצא לדרך, שהועדה המקומית, היזם ובעלי הדירות יחיו בסינרגיה עם כלל התמורות וההיבטים הכלכליים. בכל פרויקט אנחנו עושים דוח אפס (בדיקת היתכנות כלכלית) על מנת לשקף לבעלי הדירות את התמורות האמורות להתקבל בפרויקט. אין לנו כוונה למכור חלומות לבעלי הדירות ובוודאי שלא לאפשר תמורות בחסר, אנחנו מסננים את הצעות היזמים ומוודאים חלוקת רווחיות ראויה בין היזם לבעלים. אני אומר ליזמים לצד התמורות והאלמנטים הכלכליים תחפשו תמיד גם את טובת בעלי הדירות". 

על העבודה המשותפת עם עורך דין בעלי הדירות אמר כהן: "אני חושב ששיתוף הפעולה בין עו"ד לשמאי הוא קריטי. לשמאי יש את הכלים המקצועיים לבחון את התמורות הראויות. שמאי נתפס כבעל מקצוע אובייקטיבי ומקצועי ככל שהוא ישתלב יחד עם עורך הדין ללא הבטחות כך ייטב לבעלי הדירות. אני חושב שראוי שעורכי הדין ייתנו את המנדט לשמאים כדי לקדם את הפרויקט".

דניאל עירון, מנהל תחום התחדשות עירונית בשיכון ובינוי, הוסיף כי החברה מקפידה תמיד על תמורה ריאלית בפרויקטים אותם היא מקדמת: "אני שואל את בעלי הדירות למה הם בחרו בנו למרות שלא היינו החברה שהציעה את התמורה הגבוהה ביותר והתשובה היא היכולת שלנו להראות הוכחות על השולחן. לא רק באכלוס פרויקטים, אלא ביכולות הנדסיות ובקידום הסכמי פיתוח מול עיריות."

עירון הדגיש כי לוחות הזמנים הם קריטיים: "במינהל התכנון ובוותמ"ל קצבי העבודה מהירים יותר, וזה משמעותי להצלחת הפרויקט. פרויקטים נמשכים שנים ארוכות, ואם התמורות יוצרות עיכובים תגובות מהירות מצילות את המהלך."

על השאלה איך נמנעים מהפחתת תמורות השיב עירון: "צריך להבין שגם דיירים וגם יזמים לא עומדים משני צדי המתרס – לשניהם יש אינטרס שהפרויקט יתממש. אנחנו עם היד על הדופק כל הזמן, מודדים ודואגים שהפרויקט מתקדם, ומפתחים אסטרטגיה שמתאימה לכך. עוד חשוב לציין כי לדיירים וליזם חשוב לצמצם את הפער בין שלב התכנון לשלב הביצוע, ולוודא שהפרויקט יהיה ישים וכלכלי. בסופו של דבר, התמורה החשובה ביותר היא שהפרויקט יקרה באמת, וזו האסטרטגיה המרכזית שלנו"

עו"ד אבי בבג'נוב, מייסד משרד עו"ד אברהם בבג'נוב ושות' נגע בתמורות מהיבט שונה: "נכון שדיירים צריכים לקבל ביטחון לפני שהם מוסרים את הדירה שלהם, אבל המחוקק כבר קבע ערבות חוק מכר. בפינוי־בינוי התפתחה אופנה לדרוש ערבויות חוק מכר משופרות שעולות כסף מי שנהנים מהן הם הבנקים, והתמורה לדיירים נגרעת. בעשרים שנה בתחום לא ראיתי שמישהו מימש ערבות כזו. זו פשוט הוצאה מיותרת. את הכסף הזה אפשר להפנות לדברים שהדיירים באמת נהנים מהם כמו הגדלת תקופת שכירות, דמי ניהול, או דמי שכירות מוגדלים לבעלי דירות מתפנים, כי קשה לשכור דירה במחירי השוק אחרי הפינוי והם נאלצים להכניס יד לכיס. אפשר גם לוותר על ערבות בדק ולהסתפק בערבויות הקבועות בחוק על מנת שבעלי הדירות יזכו להטבות שבאמת ייהנו מהן".

אבי לוי מנכ"ל קבוצת יהודה לוי, דיבר על הפער בין הבטחות למציאות: "בהרבה מאוד מכרזים אנחנו מקבלים מכרזים מעורכי דין הבעלים שצריכים להיבחר על ידי הדיירים עוד לפנינו והרבה מהם עושים זאת באמצעות הבטחות לתמורות של הרים וגבעות ובסופו של דבר כשזה פוגש את המציאות אני רואה שזה לא מחזיק מים. אני צריך להצדיק את מה שאני עושה ולהוציא את הפרויקט לפועל. לפעמים אני לא ניגש למכרז כי אני יודע שהמינימום שרשום לי זה תוספת של 25 מ"ר ואני יודע שגם 12 מ"ר אני לא יכול לתת. קשה מאוד להוריד את בעל הדירה שהבטיחו לו תוספות מפליגות ולהגיד לו שיקבל פחות ובגלל זה לטעמי הרבה פעמים פרויקטים נתקעים".

עוד הוסיף לוי: "בשביל לא להכביד על רווחיות הפרויקט היזמים הופכים להיות מאוד יצירתיים – יכול להיות שבמתחם מסוים אנחנו נותנים תמורות סטנדרטיות אבל נותנים קרן תחזוקה מסוימת עד להריסת המבנה או מתחייבים לכך שבמידה ויהיה מבנה מסוכן נטפל במצב מול הרשות עד לפתרון המצב בשטח. אלו פתרונות שלא פוגעים לנו ברווחיות המינימלית שאנחנו צריכים כדי להביא את הפרויקט לכדי מימוש".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן