מדריך לבעלי דירות: התארגנות נכונה לקידום פרויקט פינוי בינוי ולבחירת יזם

הצלחת פרויקט פינוי בינוי מבוססת על התארגנות בעלי הדירות באופן שיהוו קבוצה אחת ומאוחדת ככל הניתן. על בעלי הדירות להבין שמרבית תנאי הפרויקט והתמורות בעסקה יהיו אחידים עבורם ועם זאת להכיר בצרכים השונים של חלק מבעלי הדירות, להם יש לתת מענה במסגרת הפרויקט. 

איך מתחילים את התהליך?
בשלב הראשון יש להקים  נציגות מוסמכת של בעלי הדירות ולבחור משרד עורכי דין שייצג את בעלי הדירות בכל התהליך. חשוב לא להסתפק בבחירה על ידי הנציגות, אלא לנהל הליך בו בעלי הדירות במתחם מסמיכים את עורך הדין לייצג אותם באמצעות חתימה על ייפוי כוח מתאים. רצוי שהמפגש של עורכי הדין יתבצע בקרבת המתחם במסגרת כנס היכרות עם כל בעלי הדירות, שבו יינתן לכל בעלי הדירות הסבר על השלבים הצפויים הבאים. חשוב להבין, כי בעלי הדירות אינם 'דיירים' או 'מפונים', הם בעלי הקרקע ועליהם להיות שותפים עיקריים בקביעת כללי ההליך לבחירת יזם ולפרויקט בכלל.

מה קורה בשלב הבא?
לאחר אשרור הסמכת עורך הדין על ידי בעלי הדירות, נעשית פנייה יחד עם נציגות בעלי הדירות, אל הרשות המקומית ורשויות התכנון, כדי להבין מהי העמדה הרשמית של הרשות לגבי הפרויקט וזאת כבר בשלב מאוד מוקדם של ההליך. יש להבין היטב מהי מדיניות העירייה לגבי המתחם/הבניינים וככל שהרשות נוהגת כך, אף לקבל "פרה רולינג" או "תשקיף", בו עקרונות התכנון לפרויקט וזאת לפני יציאה להליך של מכרז לבחירת יזם. 

מהם הצעדים הנוספים הנדרשים לאחר מכן?
ככל שקיימת היתכנות תכנונית (וכלכלית), יצורף לצוות היועצים מטעם בעלי הדירות נציג הנדסי, שיבחן את האלמנטים הטכניים בהצעות שתתקבלנה מיזמים. 

אנו ממליצים לצרף בשלב זה לצוות היועצים גם משרד שמאים, מנוסה בפרויקטים של התחדשות עירונית, שיערוך בחינה של התמורות המוצעות על ידי היזמים המציעים ובשלבים הבאים של הפרויקט ישמש כשמאי הבעלים (לצורך קביעת שכ"ד לתקופת ביצוע הפרויקט, ניקוד הדירות הקיימות לצורך קביעת סדר בחירת הדירות החדשות, בדיקת רווחיות צפויה לפרויקט לצורך קבלת תמורות נוספות, בדיקת סכומי ערבויות ועוד). יש לשקף לנציגות ולבעלי הדירות האם ההצעה/ות ריאלית/ות על מנת שיתאפשר לממש את הפרויקט בהמשך על בסיס ההצעה וההסכם שייחתם על בסיסה.     

איך ניתן להעלות את הודאות ואת סיכויי המימוש של הפרויקט?
מומלץ לבחור את היזם שיבצע את הפרויקט בהליך של (מעין) "מכרז". למסמכי המכרז ("הזמנה להציע הצעות") מצורפת טבלת "ריכוז עיקרי הצעה" בה הנושאים המסחריים והמשפטיים המהותיים ביותר. כמו כן, בהליך בחירת יזם המלווה על ידי משרדנו, מצורף נוסח של הסכם התקשרות מול היזם ("הסכם פינוי בינוי"), כך שההצעות המסחריות מיזמים תגובשנה לנוסח הסכם משפטי כבר במהלך ההליך לבחירת יזם. כך, במועד בחירת היזם על ידי בעלי הדירות, יודע כל בעל דירה שההצעה המוצגת לו כבר נוסחה עד "לאותיות הקטנות" וגובשה לכדי הסכם מחייב שלא יהיה עליו מו"מ לאחר בחירת היזם. מהלך זה מקצר את ההליך בחודשים רבים. כמו כן, כשמנוהל מו"מ לגבי הסכם בזמן שהמציעים מצויים בתחרות ולא לאחר הבחירה, מושגים תנאים טובים יותר עבור בעלי הדירות (מסחריים – משפטיים – טכניים). מומלץ ששני המציעים הטובים וראויים ביותר בעיני הנציגות, יציגו בעצמם לכל בעלי הדירות באספה הכללית, את החברות ואת הצעותיהן ובעלי הדירות יבחרו בעצמם את אחד המציעים. 

לסיכום, חשוב לבצע באופן מסודר ויסודי את שלב ההתארגנות, כולל היכרות אישית של עורכי הדין עם כל בעלי הדירות ומינוי צוות יועצים מטעמם יחד עם הנציגות. מומלץ לנקוט בהליך מסודר לבחירת יזם ולפעול לקבלת הצעות ממספר מציעים, עימם ינוהל מו"מ במקביל לצורך שיפור התנאים המסחריים והמשפטיים לטובת בעלי הדירות. היזם ייבחר על ידי בעלי הדירות באספה כללית וכך בין היתר יתבטא אלמנט השקיפות ותגבר מעורבות בעלי הדירות, אשר הם כאמור בעלי הקרקע והם אלה שמתקשרים בעסקה עם היזם". 

*הכותב, עו"ד חגי אברהם, הינו שותף וראש תחום התחדשות עירונית במשרד עורכי הדין יריב בר-דיין, המייצג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי מזה כ-25 שנה, ומייצג כיום אלפי בעלי דירות בכ-80 פרויקטים פעילים של פינוי בינוי, שחלקם כבר אוכלסו.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן