נדל"ן על בלמים: היזמים נשארים עם המפתחות ביד

מסקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודש אוגוסט 2025 עולה כי שוק הנדל״ן הישראלי ממשיך להציג תמונה מעורבת של התאוששות חלקית לצד סימני חולשה. בעוד שהיקף העסקאות הכולל נותר גבוה יחסית, מסתמנת ירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי, לעומת גידול מתון בעסקאות יד שנייה.

סך העסקאות – עלייה שנתית קלה, אך ירידה חודשית
בחודש אוגוסט נרכשו בישראל 7,632 דירות – כולל דירות בסבסוד ממשלתי – עלייה של 2% לעומת אוגוסט אשתקד, אך ירידה של 5% לעומת חודש יולי. בניכוי הדירות שנמכרו במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות (“דירה בהנחה” ו”מחיר למשתכן”), עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 6,572 דירות – ירידה של 4% לעומת אוגוסט 2024 וירידה של 9% לעומת החודש הקודם

מכירות הקבלנים – ירידה חדה בשוק החופשי
הקבלנים מכרו בחודש אוגוסט 3,171 דירות (כולל בסבסוד ממשלתי), ירידה של 5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. אולם, כאשר מנכים את המכירות בסבסוד ממשלתי, נרשמה ירידה חדה בהרבה – 20% – במכירות בשוק החופשי

לפי האוצר, הירידה הארצית הושפעה ממבצע מכירות חריג בנתניה, שבזכותו נבלמה ההאטה הכוללת. באזור זה נמכרו 376 דירות – גידול של 44% לעומת אוגוסט שעבר. לעומת זאת, באזורים מבוקשים יותר כמו תל אביב, רחובות וירושלים נרשמו ירידות חדות – בין 31% ל־41%

במבט רחב על שמונת החודשים הראשונים של השנה, סך מכירות הקבלנים בשוק החופשי עומד על 15,206 דירות, ירידה דרמטית של 33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הירידות הבולטות ביותר נרשמו באזורי הביקוש במרכז הארץ, בטווח של 38% עד 43%

הדירות “על הנייר” חוזרות – אך התזרים נשחק
64% מהדירות החדשות שנמכרו באוגוסט נרכשו “על הנייר” – כלומר, במועד מוקדם לפני תחילת הבנייה או השלמתה. מדובר בעלייה של שלוש נקודות אחוז לעומת יולי, ועלייה דומה לעומת אוגוסט אשתקד. באזורים כמו נתניה שיעור הרכישות “על הנייר” עלה בחדות, בעקבות מבצעי שיווק ממוקדים

מנגד, נרשמה ירידה חדה בתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים, שהסתכם ב־6.9 מיליארד שקל, ירידה ריאלית של 24% לעומת אוגוסט 2024. הירידה בתזרים מוסברת בעיקר בגידול במכירות בסבסוד ממשלתי ובירידה חדה במכירות באזורים היקרים – בעיקר בתל אביב. 

ירידה חדה בהטבות המימון
לאחר חודשים של מבצעי מימון אגרסיביים מצד הקבלנים (כמו מסלולי “10/90”), נרשמה באוגוסט ירידה משמעותית בשכיחות העסקאות שבהן ניתנה הטבת מימון. שיעור ההטבות ירד ל־26% בלבד מכלל העסקאות, לעומת יותר ממחצית העסקאות בחודש יולי באזור המרכז.

באזור תל אביב שיעור העסקאות עם הטבות מימון צנח משליש ל־20%, ובנתניה – מ־18% ל־6% בלבד, בשל שינוי מבנה מבצעי המכירה

עסקאות יד שנייה – עלייה קלה, בעיקר בתל אביב
בשוק היד השנייה נרשמה מגמת עלייה מתונה: 4,461 דירות נמכרו באוגוסט – גידול של 7% לעומת אוגוסט 2024, אך ירידה של 16% לעומת החודש הקודם. בהסתכלות רב־שנתית מדובר עדיין ברמה נמוכה מאוד של פעילות.
העלייה במכירות יד שנייה מרוכזת בעיקר בתל אביב, שבה נרשם גידול של 29%, ובערים בת ים ובית שמש. באזורים אלה דווקא נצבר מלאי גבוה של דירות חדשות שטרם נמכרו – 10,200 בתל אביב, 4,300 בבת ים ו־2,800 בבית שמש

ירידה חדה ברכישות משקיעים ותושבי חוץ
רכישות המשקיעים ירדו ב־10% לעומת אוגוסט 2024, והסתכמו ב־1,099 דירות בלבד. תושבי החוץ רכשו רק 117 דירות – ירידה חדה של 28% לעומת השנה שעברה. מחצית מהרכישות של תושבי חוץ התרכזו בירושלים, ויתר העסקאות נרשמו בעיקר בנתניה ובתל אביב

שוק הרוכשים – התאוששות זהירה
רכישות של דירה ראשונה עמדו על 4,571 דירות, גידול של 6% לעומת אוגוסט שעבר, אך בניכוי הדירות בסבסוד ממשלתי – ירידה של 3% בשוק החופשי. בולטת במיוחד הירידה במרכז הארץ, שבו נמכרו רק 351 דירות לרוכשי דירה ראשונה – ירידה של 32%

בתחום הסבסוד הממשלתי נרשמה עלייה חדה: 1,060 דירות נמכרו במסגרת “דירה בהנחה” ו”מחיר מופחת” – הרמה הגבוהה ביותר מאז דצמבר 2024.

משפרי הדיור – קיפאון והצטמצמות
משפרי הדיור רכשו 1,962 דירות, ללא שינוי לעומת אוגוסט אשתקד, אך ירידה של 17% לעומת יולי. שיעור “מצמצמי הדיור” (מי שמחליפים לדירה קטנה וזולה יותר) ירד ל־23%, לעומת 30% בחודש יולי. באוצר מציינים כי לאחר עליות בריבית ותקופת מלחמה, המגמה בשוק זה נותרה הפכפכה ובלתי יציבה

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן