מהפכת ההתחדשות של מתחמי ההרס: מסלולי תכנון עוקפים, מנגנון פיצוי כספי ותמריצים – זה המתווה החדש

הצוות הבין משרדי לקידום מתחמי התחדשות עירונית באתרי הרס הוקם בחודש יוני, ימים ספורים לאחר תחילת מלחמת "עם כלביא", זאת על הנזקים הכבדים שנגרמו בלב אזורי מגורים כתוצאה מירי הטילים האיראנים. כעת הוגשו המלצותיו, שעיקריהן מובאות כאן. 

רגע לפני זה, נסביר כי המטרה היתה לקדם מנגנוני פעולה מהירים, אפקטיביים וישימים לשיקום מתחמים בהם קיימים בניינים ותיקים שנפגעו, שהדרך המיטבית לשיקומם היא באמצעות התחדשות עירונית. הצוות קבע לעניין זה כי: "במקרה של בניין הרוס או שנדרש להריסה בשל פגיעה כתוצאה מהמלחמה, ובמיוחד כאשר קיים מקבץ בניינים כזה, קיים אינטרס ציבורי משמעותי בחידושו בדרך של התחדשות עירונית ולא באמצעות  בנית הבניין מחדש בממדיו הקודמים. זאת, במיוחד כאשר הבניין נמצא בתחומה של תכנית פינוי בינוי שכבר החלה להתקדם עוד לפני המלחמה או במתחם המתאים לקידום". הדו"ח מוגש כעת על ידי מתן יגל, סגן הממונה על התקציבים וראש הצוות לשרי האוצר, השיכון והפנים, שיצטרכו לאשר את ההמלצות. 

פתרון חדש – Out Buy
מאחר ומשך הזמן הממוצע לקידום תוכנית להתחדשות עירונית עומד היום על כ-10 שנים, מכאן שהצוות ניסה לגבש פתרונות לחסמים בהם, בהם גם הורדת הסכמת רוב בעלי הדירות הדרוש לקידום מתחם פינוי בינוי, העומד היום על 60 אחוזים מקרב בעלי הזכויות בתחום התוכנית ולפחות 50 אחוז מבעלי הדירות בבניין המשותף. הצוות המליץ בסופו של דבר כי הרוב הנדרש יישאר מעל 50 אחוז מבעלי הדירות ואף יוגדרו עילות לסירוב סביר, שלא יאפשרו את המשך העבודה, בהן למשל, אם הוצעה לבעלי הדירה תמורה שאינה כדאית כלכלית, אם לא ניתן לו דיור חלופי לתקופת הבנייה או ערבויות הולמות וכן, אם בעל הדירה הוא קשיש, אדם עם מגבלות, נכה או סיעוד שלא הוצעה לו תמורה חלופית בהתאם לחוק.  מבחינות אלו אין משום לקצר את ההליכים ועם זאת, הוועדה נגעה בתחומים נוספים, שיכולים להביא לקיצור משך הפרויקטים, בהם למשל מנגנון פיצוי כספי. מה זה אומר?

שתינתן לכל בעל דירה האפשרות לבחור בין השתלבות בעסקת התחדשות עירונית עם יזם לבין מסלול חלופי של פיצוי כספי Out Buy באופן שמאפשר גמישות והתאמה למגוון צרכיו. חלופה כאמור לא קיימת, כברירת מחדל או כחובה, במיזמי התחדשות עירונית רגילים שאינם באזורי שיקום כמוצע. ואילו, המתווה קובע מנגנוני פעולה קצובים בזמן, לצד תמריצים ממשלתיים ותשתית מוסדרת, כך שבמקרים בהם לא יקודם המיזם בתוך פרק זמן סביר – תוסמך המדינה להתערב ולמנות יזם מבצע שיציע הסכמים אחידים והוגנים לכלל בעלי הזכויות.

מי יגיש את התוכנית ולאן? תבחרו!
באשר לקיצור הליכי התכנון, לרשות המקומית תינתן "זכות הראשונים" להגיש תוכנית להתחדשות עירונית מתחמית בגבולות אזור השיקום. אם הרשות לא תודיע על קידום תוכנית כאמור תוך 21 יום ימונה ממשרד ממשלתי או הרשות הממשלתית להתחדשות העירונית לקדם את התוכנית במקומה או להצטרף כמגיש לתוכנית שהכין יזם שפועל במתחם. עם זאת, הצוות מייעץ לאפשר את בחירת הגוף התכנוני המאשר את התוכנית, כך שמגיש התוכנית יוכל לבחור בין הגשתה לרשות מקומית שתקבל סמכות של ועדה מחוזית בתחום השיקום או לוועדה המחוזית או לוותמ"ל, שתוסמך לדון בה ללא צורך בעמידה בתנאי הסף המינימליים הקבועים בחוק לעניין מספר יחידות הדיור ואף ללא צורך בהכרזה על המתחמים בממשלה.

יו"ר הוועדה ומתכנן הוועדה לתכנון, בין אם מקומית ובין אם מחוזית – יוכלו להחליט על הפקדת תוכנית ללא  צורך בדיון במליאה. עוד מגביל הצוות את משך זמן מתן חוות דעת מהנדס הרשות המקומית לעד 30 ימים, במקום 60 יום כפי שנהוג כיום. אפשרויות נוספות שקיימות היום ויורחבו הן הגשת תוכנית במסלול תוכנית היתר ומסלול מורשה היתר, שם יבוטל הצורך בהסכמות של כלל בעלי הזכויות להגשת בקשה לקבל מידע למורשה להיתר אך תידרש הסכמה מלאה טרם הוצאתו. 

המתווה הקנייני
בליבת המתווה חלוקה ל -3 תקופות. בשלב הראשון המצב החוזי בשוק נשמר גם מצד היזמים וגם מצד בעלי הדירות )למעט במקרה של בחירה בפיצוי כספי(; בשלב השני – הזדמנות נוספת להשגת התקשרויות עם יזם באופן שיאפשר את ביצוע המיזם, לצד מתן אפשרות להשתחרר מחוזים; בשלב השלישי ובמידה ולא הושגו ההסכמות הנדרשות – המדינה תתערב ותוביל את המהלך באופן מוסדר.

חלופה בינארית
החלופה הבינארית מתייחסת למתחמים בהם לא נבחר יזם או לא גובשה הסכמה מספקת. על מנת לחלץ את המיזם ממצב של חוסר הכרעה והיעדר ביצוע, תהיה רשאית המדינה לחייב בבחירת יזם לצורך ביצוע של מיזם פינוי-בינוי, קרי "חילוץ". במקרה של חילוץ, תבחר המדינה יזם חלופי שיוביל את המיזם לפי כללים שתקבע הרשות להתחדשות עירונית, תוך הגדרת חוזה אחיד לחתימה.

חלופת המתחם
על פי המלצת הצוות, ייקבע בחוק שלאחר 150 יום ניתן יהיה לחתום רק על חוזה אחיד שתקבע המדינה ובכך לא יתקיימו תמריצים למשא ומתן מתמשך על תמורות ולא יינתן יתרון משמעותי ליזם אחד על יזם אחר באופן שימנע משא ומתן מתמשך.
לצד זאת יהיה תמריץ לבעלי הדירות להתארגן ולבחור יזם, שכן בחוזה אחיד ייתכן שהתמורות שלהם יופחתו. עוד ייקבע שרוב מתחמי יספיק על מנת לאפשר תביעת דייר סרבן. 

חלופת הקימום מחדש
חלופה זו קובעת כי ככל שלא יגיעו להסכמות הנדרשות, יקבע מנגנון שבמסגרתו ייבנו הבניינים שנהרסו מחדש במשך תקופה קצרה ככל האפשר וזאת גם אם אין הסכמה מלאה לקימום מצד בעלי הזכויות.

אם כלום לא יצליח – המדינה תפקיע את המתחם
הצוות קובע בסופו של יום כי מקץ 150 ימים מהגדרת האזור כ"טעון שיקום והתחדשות", ככל שהמנגנונים המוצעים בדו"ח לא הניבו תחילת עבודות או הגשת בקשה להיתר וכדומה,- תהיה המדינה או מי שיוסמך על ידי הממשלה, להגיש בקשה לשר האוצר לשם הפקעת המתחם כולו או חלקו או קבלת הרשאה לשם ביצוע ההפקעה, לפי העניין והצורך ובכלל זה קיומם של הסכמים לעניין חלק מהמתחם בהתאם להוראות החוק שיקודם, ויחולו על ביצוע ההפקעה הוראות פקודת הקרקעות וכן ההוראות הייחודיות המנויות בדו"ח. 

אין כדאיות כלכלית?  המדינה תסבסד
עוד ממליץ הצוות כי במידה והמיזם אינו יעמוד בתבחינים הכלכליים שנקבעו בתקן  21 לקביעת הרווח היזמי- אזי תינתן האפשרות להשלמת הכדאיות הכלכלית באמצעות סבסוד ממשלתי, בהתאם לעקרונות המקובלים לסבסוד מיזמי התחדשות עירונית ללא כדאיות כלכלית, המצויים בעיקר באזורי הפריפריה.

תמריצים נוספים – לכל יחידת דיור שתאושר בהיתר בנייה בתחום אזור השיקום, תעמיד המדינה תקציב ייעודי לרשות המקומית לצורך פיתוח המרחב הציבורי והתשתיות העירוניות הנלוות, בהתאם להסדרים שנקבעו בין הרשות לגופים הממשלתיים הרלוונטיים.. כמו כן, מוצע כי המנהלות העירוניות להתחדשות עירונית יחוזקו באמצעות הקצאת משאבים ייעודיים והקמת צוותים מקצועיים ייעודיים שיפעלו לקידום מתחמי השיקום, בלוחות זמנים מואצים ובהתאם להנחיות שיגובשו על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן