עו"ד יואב זהבי: "אחרי שני עשורים בנדל"ן - אני עדיין מתרגש מפרויקט שמשנה מציאות"

עשרות שנים של עשייה משפטית – נדל"נית הפכו את עו"ד יואב זהבי, שותף וראש מחלקת הנדל"ן, ההתחדשות העירונית והמלונאות במשרד ERM, לאחת הדמויות המזוהות ביותר עם תחום ההתחדשות העירונית בישראל. את דרכו החל לפני שני עשורים כשהצטרף למשרד הבוטיק שהקים אביו, עו"ד יהודה זהבי, ומאז הספיק ללוות מאות פרויקטים מורכבים, חלקם בהיקף של אלפי יחידות דיור.

"נדל"ן היה שם מהיום הראשון שלי במקצוע," הוא מספר. "התנסיתי כמעט בכל תחום — מפרויקטים יזמיים ומכרזים ציבוריים ופרטיים ועד הרחבות במושבים ובקיבוצים, קבוצות רכישה ועמותות בנייה. עם השנים מצאתי את עצמי מתמקד בעולם ההתחדשות העירונית, כי זה תחום שמאפשר לעשות שינוי אמיתי – גם פיזי וגם חברתי."

עו"ד זהבי מדבר על האתגרים שליוו את דרכו, על פרויקטים שהפכו לסמל – בהם לב הפארק ברעננה, הקמת קריות ממשלתיות, קבוצות ענק בחריש ויוזמות באשקלון, שדרות, קריית שמונה וטבריה. "תמיד נמשכתי למקומות שבהם אפשר לעשות משהו שונה," הוא אומר, "מקומות שבהם לא מסתפקים בעוד פרויקט נדל"ן אלא יוצרים שינוי בשטח. בעיניי, האהבה למקצוע נמדדת ביכולת להנגיש את הפרויקט לדיירים, לשפר את חוויית ההתנהלות מול יזמים וממשל, ולתת לאנשים תחושת ביטחון בתהליך שהוא לעיתים ארוך ומורכב", הוא אומר. 

עם ניסיון שנפרס על פני שני עשורים, זהבי מזהה היטב את המגמות הכלכליות שמעצבות את השוק. "עולם ההתחדשות העירונית מושך היום את היזמים בעיקר בגלל הפוטנציאל הכלכלי שבו," הוא מסביר. "בפרויקטים מבוססי ‘עסקאות קומבינציה’, התשלום עבור הקרקע מתבצע באמצעות הקמת יחידות המגורים של הבעלים הקיימים, במקום השקעה כספית עצומה מראש. זה מאפשר ליזמים לצמצם סיכונים ולהימנע מ'דימום' כספי לאורך השנים."

לדבריו, השילוב של עלייה בריבית, מחסור בקרקעות ועומס רגולטורי דוחף יזמים רבים לבחור בהתחדשות עירונית כאלטרנטיבה טבעית לשוק הנדל"ן המסורתי. "כמעט אין היום יזם שלא מתמודד עם סיכוני התחום הזה," הוא מוסיף, "ומה שיכול לשנות את המגמה הוא שילוב של הורדה משמעותית בריבית, האצת תהליכי התכנון והרחבת ההיצע של הקרקעות. רק אז נראה יציבות אמיתית בשוק."

אבל לצד הפוטנציאל, זהבי אינו מתעלם מהקשיים היומיומיים שמלווים את הענף. "הבעיה המרכזית היא חוסר הוודאות והתלות בצדדים שלישיים," הוא מסביר. "היזם לא רוצה להשקיע בפרויקט שבו רשויות התכנון עיכבו אותו, או שבו דיירים יכולים לבטל את ההתקשרות. מנגד, הדיירים חוששים להישאר חסרי אונים במשך שנים, בלי שליטה על לוחות הזמנים. הרבה תלוי בביטחון ובקצב שהרשויות נותנות – אם המדינה תיצור מסלול מהיר וברור, זה יפתור חלק גדול מהחסמים."

זהבי מדבר גם על הסכסוכים המתעוררים בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א, ומציע פתרון מערכתי שמחבר בין ניסיון מעשי לחשיבה מבנית: "בעולם ההתחדשות, על כל עשרה פרויקטים, אולי אחד מתקדם בזמן שהיזם התחייב לו," הוא אומר. "קשה לדעת אם האשם הוא ביזם, ברשויות או בלוחות הזמנים של התכנון. לכן אני מאמין שצריך להקים טריבונל מקצועי ייעודי לעולם ההתחדשות העירונית, שידע לטפל במהירות ובאופן אחיד בסכסוכים עם דיירים סרבנים ובעיות תכנון. זה ייצור ודאות ויחסוך שנים של דיונים."

במקביל, הוא ממליץ לכלול שילוב בוררות עם מוסדות שמכירים את התחום, כמו המוסד לבוררות עסקית, שבו הוא עצמו משמש כבורר. "זה כלי יעיל מאוד שמונע הידרדרות להליכים ממושכים בבתי המשפט," הוא מדגיש. "בוררות מאפשרת לשמור על יחסים תקינים בין הצדדים תוך פתרון מהיר ומקצועי של מחלוקות."

מה לדעתך הטעות הנפוצה ביותר שדיירים עושים בפרויקטים?
"הטעות הנפוצה ביותר היא להתמקד רק במ"ר הנוספים שהיזם מציע. נדיר לראות דיירים שבוחרים יזם מצוין שמציע פחות מטרים, על פני יזם בינוני שמבטיח יותר. כל תוספת מ"ר שבסוף לא מתממשת – היא אפס. בשלב המכרזי, בעלי הדירות מנסים להוציא מהיזמים את המקסימום, וזה יוצר תחושת לחץ שמזיקה לשני הצדדים. ההמלצה שלי היא לבחור אנשי מקצוע מנוסים ומעורבים – עורכי דין, מפקחים ושמאים – לא רק לפי המחיר אלא לפי האכפתיות שלהם. היא משפיעה לא פחות מהמטר מרובע". 

ולסיום – אחרי כל כך הרבה שנים במקצוע, מה עדיין מניע אותך?
"נדל"ן זה לא רק מספרים, חוזים וקרקעות," הוא אומר בחיוך. "זה אנשים, זה אמון, זה חזון. כשמצליחים לחבר בין כל אלה – שם נולדת אהבה אמיתית. בעיניי, אהבה אמיתית היא כשאפשר לעשות משהו שונה, לשבור את השגרה וליצור מציאות חדשה – עבור הדיירים, עבור הקהילה, ועבור כולנו."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן