המחוקק חייב להסדיר את סוגיית המיסוי ליורשי בעלי דירות קשישים

השבוע פורסמה חוות דעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס  שנשלחה ליועצת המשפטית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ד"ר איריס פרנקל-כהן. חוות הדעת נשלחה על רקע חוסר הבהירות במקרים של פטירת בעלי דירות קשישים שחתמו בחייהם על עסקאות התחדשות עירונית ולא זכו לראות בסיום הפרויקט ולקבל את תמורותיהם מהיזם.

חוות הדעת עוסקת בשאלה האם התמורות הייחודיות שמקבל בעל דירה העונה על הגדרת המונח "קשיש"  בפרויקט התחדשות עירונית עוברות ליורשיו במקרה שהוא נפטר לאחר החתימה על ההסכם אך לפני קבלת התמורה בפועל.

בהתאם להוראות החוק, על מנת כי סירובו של אותו אדם להצטרף לפרויקט לא יחשב כ" סירוב סביר", היזם מחויב להציע לבעל דירה "קשיש" בפרויקטים של התחדשות עירונית  מספר חלופות ייחודיות, מעבר לדירת התמורה הרגילה, כגון שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה, דירה קטנה יותר בתוספת תשלום איזון או תמורה כספית או דירה חלופית בשווי מהוון של דירת התמורה, ולעיתים גם מעבר לבית אבות, והכל כדי להקל על קשישים להשתלב בפרויקטים ארוכים ומורכבים.

על פי חוות הדעת, החל מהמועד שבו שנחתם הסכם עם הקשיש הזכות לקבלת התמורה הייחודית הופכת לזכות חוזית אובליגטורית שיכולה להיחשב נכס של העיזבון, וזאת כל עוד ההסכם אינו שולל מפורשות את העברת הזכות הזו בירושה.

לכן, ככלל, אם הקשיש נפטר לאחר כריתת ההסכם, יורשיו נכנסים לנעליו וזכאים לקבל את התמורות החוזיות שהובטחו לו מתוקף מעמדו כ" קשיש " , וזאת כל עוד מדובר בתמורות בעלות אופי כלכלי שניתן לבצע גם לאחר מותו, כאשר החריג הוא חלופת המעבר לבית הורים שנחשבת זכות אישית שאינה עוברת ליורשים.

לדעת הח"מ חוות הדעת משקפת נכונה את מערכת היחסים החוזית בין בעלי דירות קשישים יורשיהם והיזמים.  יחד עם זאת חוות הדעת אינה עוסקת וממילא לא פותרת את השאלה המרכזית במערכת יחסים חדשה זו- שאלת המיסוי. ההטבה לקשיש נשענת על פטור מחובת תשלום מס. האם יורשיו נהנים מהטבה זו? התשובה לכך ברוב המקרים שלילית ועלולה להישמע טענה ברוח חוות הדעת, כי על היזם לשאת  גם בתשלום המס שיושת על היורשים.

תוצאה זו יכולה לשנות באופן מהותי את כוונת הצדדים ומכאן מומלץ הן ליזמים והן לבעלי הדירות להתייחס לנושא זה בהסכם ולקבוע במפורש מי נושא בחבות המס ככל שתהיה.

על המחוקק להידרש גם לנושא זה ולקבוע בחוק באופן ברור ומוסדר, את הקריטריונים בהם גם יורשים הנכנסים בנעלי "הקשיש" יזכו להטבה במיסוי באופן שיאפשר ויקדם את מימוש הפרויקט.

*הכותב, עו”ד יריב בר דיין, הינו בעלים של משרד עורכי הדין יריב בר דיין ומומחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי פינוי בינוי

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן