עורכי הדין שמעצבים את עתיד הנדל"ן עם עו"ד אלעד זוסמנוביץ'

בימים שבהם השוק כולו מחפש כיוון ברור, עו"ד אלעד זוסמנוביץ', ממשרד זוסמנוביץ', גבאי ושות', מהמשרדים המובילים בישראל בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, מדבר בגילוי לב על הצורך הדחוף ביציבות, על האתגרים מול הרשויות ועל האחריות המיוחדת שמוטלת על כתפי עורכי הדין בתחום. מבחינתו, ההתחדשות העירונית היא לא רק כלי תכנוני – אלא לב הפועם של הצמיחה הישראלית.

אנחנו באמת בתקופה של חוסר ודאות – מה זה עושה לשוק ההתחדשות העירונית?
"אנחנו בתקופה של חוסר ודאות – כלכלית, ביטחונית ורגולטורית," אומר זוסמנוביץ'. "ובתוך המצב הזה הרשויות בוחרות דווקא להכביד ולהוסיף סרבול בירוקרטי, במקום להקל. אני מצפה שעם סיום המלחמה נראה שינוי כיוון – שהרשויות יאיצו את תהליכי ההתחדשות העירונית, משום שזה אחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים ביותר של המשק. מן הצד השני, האתגר של היזמים הוא לדעת לדחוף קדימה גם בתקופה הזו, כי הדרך לשיקום הכלכלה ביום שאחרי תעבור דרך עולם הנדל"ן, ובעיקר דרך ההתחדשות העירונית."

מה לדעתך הבעיה הבוערת ביותר בפרויקטים עצמם?
"אם תשאלי אותי – ההתמודדות עם מה שמכונה 'דיירים סרבנים'. אבל אני תמיד אומר שהמונח הזה חוטא לאמת. מבחינה משפטית אולי זה נכון, אבל ב־99% מהמקרים מדובר בכלל בקושי פסיכולוגי, לא בהתנגדות אמיתית. כשמסבירים לבעלי הדירות את התהליך בצורה שקופה וברורה, רוב הבעיות נפתרות. לכן אני דוגל בשיתוף מלא ובהסברה יסודית כבר מהשלבים הראשונים. ואם גם זה לא מועיל – קיימת כמובן הדרך המשפטית, אבל בתי המשפט והמפקחים היום מבינים את החשיבות של קידום ההתחדשות העירונית, והם פועלים לצמצום התופעה למקרים יוצאי דופן בלבד."

יש סוגיות נוספות שמעכבות את התחום?
"בהחלט. חריגות בנייה הן אחת הבעיות השכיחות ביותר במתחמים ותיקים. המדינה פתרה את זה רק באופן חלקי, מבחינת מניין הרוב הדרוש בפרויקט. אני סבור שצריך להעמיק עוד בסוגיה הזאת, כי אי אפשר להתעלם מהעבר. צריך למצוא את שביל הזהב בין שמירה על החוק לבין קידום פרויקטים חשובים לציבור. הרי בסופו של דבר, מדובר במהלך שהוא גם תכנוני וגם חברתי."

ואיך המתח בין היזמים לרשויות משפיע על הדיירים?
"הוא משפיע ישירות. המתח סביב זכויות בנייה, היטלי השבחה ותשתיות רק הולך ומחריף. התוצאה היא חוסר ודאות, שמוביל לכך שלעתים ניתנות הבטחות מצד יזמים שאין להן בסיס אמיתי. במקרים כאלה, בעלי הדירות חייבים להיעזר באנשי מקצוע מנוסים – עורכי דין, שמאים ומנהלי פרויקטים – שיבחנו כל סעיף ויבטיחו שהאינטרסים שלהם מוגנים. זה קריטי להצלחת הפרויקט ולשמירה על אמון בין הצדדים."

זה נשמע כמעט כמו תפקיד שדורש יותר מפשט משפטי. אתה רואה בעצמך משהו מעבר לעורך דין?
"חד משמעית כן. עורך הדין המייצג דיירים הוא גם משפטן, גם פסיכולוג וגם מנהל פרויקט. זה אחד התפקידים הכי מורכבים בענף. עורך הדין הוא לא רק מי שמנוסח הסכמים – הוא נושא ונותן, מתווך בין גורמים, פסיכולוג של הדיירים ומנהל של כלל התהליך. בסופו של דבר, הוא זה שצריך להחזיק את האיזון העדין בין האינטרסים של הדיירים, היזם והרשות מבלי שהחבל ייקרע. זה דורש ניסיון, סבלנות וראייה רחבה של כל המערכת."

נשמע שאתה שם דגש גדול מאוד על אתיקה ושקיפות. זה באמת חסר בענף?
"אני חושב שיש התקדמות, אבל עוד לא הגענו לשם. כבר היום יש שקיפות גבוהה בזכות פעילות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אבל צעד אחד נוסף נדרש – הפרדה מוחלטת בין עורכי דין שמייצגים יזמים לבין אלה שמייצגים בעלי דירות. זו הדרך היחידה להבטיח ייצוג הוגן, מקצועי ושקוף. גם אם הרגולציה לא תחייב זאת, אני ממליץ לבעלי דירות לוודא בעצמם שהעורך דין שלהם לא פועל משני הצדדים. זה טבעי, זה מוסרי וזה נכון."

לקראת סיום, זוסמנוביץ' מדבר על המשמעות הרחבה יותר של עבודתו – מעבר למאבקים המשפטיים והמסמכים. "בסוף, מה שמניע אותי זו ההבנה שההתחדשות העירונית איננה רק עסקה כלכלית," הוא אומר, "זו הדרך לבנות מחדש אמון, קהילה ועתיד. עורך הדין בתחום הזה הוא לא רק עוסק בחוק – הוא חלק מתהליך חברתי עמוק שמחבר בין עבר להווה, בין תושבים ליזמים, בין מדינה לחברה אזרחית. כשאתה רואה פרויקט שהושלם, אתה רואה גם תקווה."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן