"כניסת בעלי הדירות לבניין חדש ומוגן הוא הרגע שמצדיק את כל המאמץ שבדרך"

מאחורי הקלעים בפרויקטים של פינוי־בינוי והתחדשות בניינית מסתתרת זירה רוויית מוקשים: החלטות קריטיות, נקודות כשל חוזרות ורגעים שבהם מילה אחת או סעיף קטן יכולים להכריע גורלות של בניינים שלמים. מי שנמצאת שם כבר למעלה מעשור, בליווי מאות דיירים ופרויקטים מורכבים, היא עו"ד נעמה שיף – שותפה ומנהלת מחלקת ההתחדשות העירונית במשרד עורכי הדין שוב ושות’ – שמכירה מקרוב את הקו הדק שבין פרויקט שנתקע לשנים לבין כזה שמגיע לקו הסיום בהצלחה.

משרד שוב ושות' הוא ממשרדי עורכי הדין הוותיקים והמובילים בישראל בתחום הנדל"ן, שהוקם בשנת 1957. יתרונו בתחום ההתחדשות העירונית נובע מכך שהוא משרד נדל"ן רחב שנותן ליזמים ולדיירים מעטפת משפטית מלאה בכל שלבי המקרקעין.

"פרויקט התחדשות עירונית הוא מרתון שנמשך לעיתים חמש עד עשר שנים", הדגישה עו"ד שיף והוסיפה: "הדבר החשוב ביותר לשמירת האמון הוא עקביות ושקיפות. עדכונים סדירים גם כשאין בשורות גדולות, מענה מהיר לשאלות וחששות, במיוחד מצד דיירים חלשים יותר ונוכחות בשטח בפגישות פרונטליות מייצרים תחושה שהדיירים אינם 'נשכחים' גם כשהתהליך נתקל בעיכובים תכנוניים או רגולטוריים".

כאשר עו"ד שיף נשאלת מה באמת קובע הצלחה, היא מדגישה כי יזם חזק הוא תנאי בסיסי, אבל ללא קבוצה מגובשת של דיירים גם היזם הטוב ביותר יתקשה להניע את התהליך. "יזם מנוסה, בעל גב פיננסי ויכולות ביצוע, יחד עם נציגות דיירים אחראית, שקופה ומלוכדת, זה השילוב שמאפשר התקדמות מהירה ויעילה של הפרויקט לאורך שנים", הסבירה.

מהי הטעות הכי נפוצה אצל בעלי דירות בתחילת הדרך?
"חתימה חפוזה ובלתי מבוקרת על מסמכים, לעיתים 'מתן נון-שופ' ליזמים, בלי ליווי משפטי ובלי להבין את המשמעויות ארוכות הטווח של הוויתורים שהם מבצעים. דיירים רבים מתפתים להבטחות יפות, ובכך מחלישים מראש את כוח המיקוח שלהם ומצמצמים את האפשרות לשפר תנאים בהמשך".

עו"ד שיף מציינת כי דיירים נוטים להתמקד במספרים כמו שטח התוספת לדירה, חניות ומחסנים, אך בסופו של דבר השאלה האמיתית היא מידת הביטחון לכך שהפרויקט אכן יושלם והם יחזרו לדירה חדשה. "תמורה 'מקסימלית' שאינה מגובה בלוחות זמנים מחייבים, ערבויות חזקות ויכולת ביצוע מוכחת, עלולה להתגלות כהבטחה ריקה בעיקר בתקופה בה התוכנית עוד לא אושרה על ידי מוסדות התכנון", ציינה.

איפה אסור לבעלי דירות להתפשר?
"במנגנוני ערבויות ובטוחות כספיות ברורות ומעשיות, מנגנוני יציאה והחלפת יזם במקרה של כשל מתמשך ולוחות זמנים מחייבים עם סנקציות על איחורים מהותיים. בנקודות האלה ויתור כדי לקדם עניינים עלול לעלות ביוקר בשלב מאוחר יותר, כשהכוח של הדיירים כבר מצטמצם. קיימים מנגנונים שיאפשרו לדיירים ולאנשי המקצוע מטעמם לפקח בזמן אמת על עמידה בתנאים". 

עו"ד שיף מצביעה על חשיבותם של מנגנוני פיקוח ושקיפות כחלק בלתי נפרד מההסכם: "למשל, זכות לקבל דיווחים שוטפים, גישה למידע תכנוני וכלכלי מרכזי והגדרה ברורה של נקודות בקרה לאורך הדרך. סעיף שקיפות אפקטיבי מחזק את יכולת הדיירים להבין מה מתרחש באמת בפרויקט, למנוע הפתעות ולאתר בעיות בזמן, לפני שהן הופכות למשבר".

תגדירי את העבודה עם דיירים מבוגרים?
"כאשר מדובר בדיירים מבוגרים אני רגישה במיוחד לפן האנושי, לתחושת חוסר הוודאות, לפחד מהמעבר ולשאלות על מה יקרה אם לא יספיקו לראות את הדירה החדשה. לכן מושם דגש על הסבר אישי, רגיש וסבלני, על הימנעות מהצפת מסמכים בשפה משפטית כבדה, שימוש במתורגמנים במידת הצורך, תקשור באמצעות בני משפחה צעירים יותר והתאמת פתרונות בהתאם להסדרי 'חוק הקשיש' בפינוי־בינוי, כגון אפשרות לדירה חלופית מותאמת, מגורים בבית אבות, קבלת תמורה כספית מהוונת לצורך רכישת דירה אחרת".

הרגע הכי מרגש עבור עו"ד שיף הוא כשדיירים חוזרים לקבל את המפתח לדירה החדשה אחרי שנים של חוסר ודאות, מגורים בשכירות ולעיתים חשש אמיתי שהפרויקט לא יושלם. "לראות דיירים נכנסים לבניין מודרני, נגיש ובטוח במקום לבניין ישן ומוזנח היא ההצדקה העמוקה לכל המאמץ המשפטי והניהולי שהושקע בדרך", אמרה בגאווה.

המשפט שאת רוצה שכל בעל דירה ישמע לפני שהוא חותם.
"אל תתפתה רק לתמורה הכי גבוהה, בחר ביזם, בליווי המשפטי ובתנאים שייתנו לך את הסיכוי הטוב ביותר לחזור הביתה. ההבנה שהחתימה היא תחילתה של מערכת יחסים ארוכת שנים, ולא עסקה חד־פעמית, משנה את האופן שבו דיירים ניגשים לקבלת ההחלטות ומחדדת את החשיבות של בטוחות, שקיפות וניהול מקצועי של כל שלב בדרך".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן