"שילוב בין דיירים מגובשים ליזם חזק מייצר את השותפות האידיאלית"

כבר 13 שנים פועל עו"ד ניסים אהרון, שותף במשרד רייסמן, דויטש ושות', בתחום ההתחדשות העירונית, כולן במסגרת המשרד. במהלך השנים המשרד מעורב בליווי משפטי של למעלה מ-100 פרויקטים שהושלמו ובטיפול כולל ביותר מ-700 פרויקטים הנמצאים בשלבי תכנון וביצוע שונים. ניסיונו משקף עבודה שוטפת עם יזמים, בעלי דירות ורשויות והתמודדות יומיומית עם ההיבטים המשפטיים, התכנוניים והחוזיים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

"תחום ההתחדשות העירונית מחבר בצורה ייחודית ואנושית בין משפט וחזון חברתי. זו זכות לייצר הסכם שכולם מרוויחים ממנו", השיב עו"ד אהרון לשאלה מדוע בחר להתעסק בתחום, "מעבר למורכבות המשפטית והאתגר המקצועי, יש בהתחדשות עירונית השפעה ממשית על איכות החיים של אנשים – שיפור סביבת המגורים, מבנה חדש ובטוח, יצירת מרחב עירוני מתקדם ונכון יותר. האפשרות ללוות פרויקטים ארוכי טווח, לייצר פתרונות לאיזונים בין אינטרסים שונים ולהיות חלק מתהליך שמשנה באופן משמעותי פני בניין בודד או שכונה, היא מה שמעניק לעשייה בתחום משמעות אמיתית וארוכת זמן עבורי".

בפרויקטים של התחדשות עירונית עולה לא פעם הדילמה המרכזית של הדיירים: האם התמורה המקסימלית היא השיקול החשוב ביותר, או שהביטחון בקבלת הדירה בסיום הפרויקט הוא הערך העליון? עו"ד אהרון מסביר: "התשובה כמובן אינדיבידואלית בין דייר לדייר, אך לרוב, דיירים לא מחפשים עסקת נדל"ן שתישאר בתכנון או רק על הנייר, אלא כמה שניתן יותר לייצר ודאות: לדעת שהבית שלהם ייהרס וייבנה מחדש בצורה בטוחה, בלוחות זמנים סבירים ועם הגנות משפטיות אמיתיות זה המנגנון שמייצר בסופו של דבר את הערך הגבוה ביותר לדיירים. הניסיון 'למתוח את החבל' עד הקצה, בטח בעידן שבו יש פרויקטים שכל שינוי קטן במחירי הדיור או עלויות הבנייה עלול להפוך את הפרויקט מכלכלי ללא כלכלי יכול להביא יתרון לכשל".

מה הטעות הכי נפוצה שדיירים עושים בתחילתו של פרויקט?
"הטעות העיקרית של דיירים הינה התחלת ההליך בלי ליווי משפטי מקצועי. יש בתחום שלנו עודף מידע, והוא גורם לבלבול מסוים בתחילת התהליך שעשוי לגרום להליך לא תקין ובטוח, שייצר בעתיד פרויקט מסוכן, ארוך יותר או שאפילו לא יצא לפועל. הדיירים נדרשים לליווי מקצועי כבר בתחילת התהליך, לתת את המושכות לאנשי המקצוע ולהבין שזה לא פוגע ברצונות שלהם לקבלת התמורות הגבוהות ביותר או להיות מעורבים בסוגיות מסוימות שיותר חשובות להם, להיפך – הסדר והארגון של אנשי המקצוע יבטיח להם תמיד תוצאה טובה יותר ובטוחה יותר".

מי הגורם המכריע בפרויקט: היזם או הדיירים?
"אין ספק שזה שילוב בין השניים. גיבוש דיירים טוב גורם ליזמים החזקים והטובים יותר להתעניין בפרויקט בשלב הראשון ולשתף את הדיירים בנתוני האמת בשלבים הבאים של התהליך, עד להשגת היעד. יזם חזק ייתן לדיירים הרגשה מבוססת שהם בידיים טובות ואמינות, ולכן השילוב בין דיירים מגובשים ליזם חזק מייצר את השותפות האידיאלית בין הצדדים".

באיזה שלב אסור לדיירים להתפשר?
"מכרז יזמים. גם אם יש לדיירים כבר הצעות, תהליך מכרז היזמים נותן שקט ובטחון שבאותה נקודת זמן, לא ניתן לקבל תוצאות טובות יותר, הן ביחס לתמורות והן ביחס לרכיבים אחרים בהצעה. אם לא עושים מכרז יזמים – לאורך כל הפרויקט תיוותר לדיירים תחושה שאולי היה אפשר לקבל תוצאה אחרת, טובה יותר, ולכן בכל סוגיה שתעלה לדיון יעלו חשדות. בהתאם, עיכוב הוא דווקא סיבה לחיזוק הביטחון, ולא להיפך".

סעיף אחד שחייב להיות בכל הסכם?
"הסכם התחדשות עירונית כולל בממוצע 70 עמודים, לא כולל הנספחים, ולכן קשה לסמן סעיף אחד שהוא הכי חשוב. יחד עם זאת בכל סיטואציה הסכם התחדשות עירונית חייב לכלול מספר תנאים מתלים, אשר בהתקיימותם ההסכם משתכלל לקראת ביצוע העבודות, ארבעת התנאים המתלים שחייבים להיות בכל הסכם – הראשון, זמן סביר לאיסוף אחוז החתימות הנדרש. השני, מועד הגשת התכניות. השלישי, מועד קבלת היתר הבנייה והרביעי, מועד ההתקשרות בהסכם הליווי הפיננסי לפרויקט – שכולל את כל הבטוחות הראויות לדיירים".

לדברי עו"ד אהרון השיח עם דיירי הגיל השלישי מחייב להתייחס אליהם ביראת כבוד ובגובה עיניים. "אין אצלנו הגבלה לכמות פגישות שמתקיימות עם דיירים, כי השיח איתם בתקשורת אישית ולא טכנית. אם אשלח לדייר בגיל השלישי מייל ללא ליווי שיחת טלפון או פגישה, הוא לא יפתח את המייל", תיאר עו"ד אהרון את הקשר עם בעלי דירות מבוגרים, "עבורם זו לא עסקת נדל"ן, מדובר בשינוי מהותי לבית, הביטחון והיציבות שלהם. אנו נדרשים להתמודד עם שאלות כמו 'איפה אהיה?' ו-'מי ידאג לי?'. אפשר לייצר עבור דיירים אלו, מעבר לאפשרויות שהחוק מעניק, פתרונות נוספים שהעלות שלהם יחסית לפרויקט זניחה ולא משפיעה על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, כמו סיוע של 'הנדימן' לחיבור מוצרי חשמל וריהוט בדירה החלופית ובדירה החדשה, מימון של דמי תיווך וכיוצ"ב".  

זה תהליך של שנים. איך מצליחים לשמור על אמון הדיירים?
"שיקוף ההליך בכל נקודת זמן, שהתמונה המלאה מוצגת בפני הדיירים הדבר נותן להם תחושה מבוססת שהם חלק מההליך והוא בשליטתם. פחות הבטחות גדולות ויותר התנהלות שקופה ואנושית. לנסח סעיפים הרבה אנשי מקצוע יודעים, להוציא אותם אל הפועל זו העבודה המשמעותית הלכה למעשה ושיש משבר להציע פתרונות כי הימנעות מהסיוע לדיירים בעת משבר גורמת לאבוד האמון, גם אם הסוגיה אינה בהכרח משפטית".

מה הכי מרגש אותך כשפרויקט מגיע לסיום?
"כל טופס 4 מעלה חיוך ודיירים שמזמינים אותנו לטקס חנוכת ביתם החדש זו הכרת התודה הכי טובה שיש".

מה המשפט שהיית רוצה שכל דייר ישמע לפני שהוא חותם?
"ההסכם מכיל את כל מה שהשוק יודע להציע נכון להיום, הוא גם צופה פני עתיד וכולל את כל הביטחונות שנותנים לי ולך לישון בשקט, בנקודת הזמן הזו זה הטוב ביותר שאפשר לקבל".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן