כיצד ישפיע עדכון תקן 21 בפינוי בינוי על התמורות לדיירים?

בסוף שנת 2025 פרסם השמאי הממשלתי הראשי עדכון לתקן 21, העוסק ברווח היזמי המזערי בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובראשם פינוי בינוי. מדובר בעדכון ראשון מאז שנת 2022, והוא מהווה שינוי משמעותי בכללי המשחק הכלכליים של הענף. שינוי ברווח היזמי, באופן חישוב העלויות או בהתייחסות לסיכונים עשוי להפוך פרויקט שנחשב עד כה לכדאי לפרויקט שאינו ניתן למימוש, ולהפך.

לתקן 21 השפעה ישירה על היקף זכויות הבנייה שיינתנו, על נכונות יזמים להתקדם עם פרויקטים, על עמדת הבנקים במתן ליווי פיננסי ועל מדיניות הרשויות המקומיות כלפי אישור תוכניות. בפועל, התקן משמש נקודת ייחוס מרכזית לכלל הגורמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית. לכן, עדכון התקן אינו תיקון טכני בלבד, אלא מהלך בעל השלכות רחבות על קצב ההתחדשות העירונית, על שוק הדיור ועל בעלי הדירות עצמם.

תקן 21 הוא תקן שמאי ישראלי הקובע כיצד יש לערוך שומות מקרקעין לצורך בדיקת הכדאיות הכלכלית של תוכניות בנייה, בעיקר בהתחדשות עירונית. התקן מגדיר את אופן חישוב זכויות הבנייה, עלויות היזם, היטלים, מיסוי, הנחות עבודה ורווח יזמי סביר, ומשמש כלי מרכזי עבור יזמים, שמאים, בנקים, רשויות תכנון ואף בתי משפט, לצורך קבלת החלטות מהותיות.

בעדכון הקודם משנת 2022 לא נקבע רווח יזמי מינימלי מספרי ומחייב, אלא ניתנה הנחיה כללית אשר בפועל תורגמה לרווח מקובל של כ-15% בפרויקטים באזורי ביקוש, תוך גמישות רחבה לשיקול דעת שמאי בהתאם למורכבות הפרויקט, רמת הסיכון ומאפייני השוק. לא הייתה הבחנה מחייבת בין אזורים גיאוגרפיים שונים, והרווח נתפס כטווח עבודה ולא כרף קשיח ומחייב.

בעדכון הנוכחי חל שינוי מהותי. לראשונה נקבעו שיעורי רווח יזמי מינימליים ברורים, עם הבחנה בין אזורים. באזורי ביקוש מרכזיים כמו גוש דן נקבע רף מינימלי של כ-16%, ובאזורים חלשים או פריפריאליים אף כ-17% ולעיתים יותר. המשמעות היא מעבר מתקן גמיש לתקן המציב גבול כלכלי מחייב שמתחתיו פרויקט ייחשב בלתי כלכלי ולא ניתן לקידום.

השינוי משקף הכרה בכך שהסיכונים היזמיים גדלו בשנים האחרונות, בין היתר בשל עליית הריבית, התייקרות חומרי הבנייה, אי ודאות תכנונית, התארכות לוחות הזמנים והאטה בקצב המכירות. גם העלאה של אחוז אחד או שניים ברווח היזמי משנה באופן מהותי את תוצאות בדיקות הכדאיות של פרויקטים רבים, ולכן מדובר בשינוי קטן במספרים אך גדול בהשפעתו על השוק כולו.

אחד ההיבטים המשמעותיים ביותר של העדכון הוא השפעתו הישירה על הדיירים ועל התמורות שיקבלו בפרויקטים חדשים. התמורות לדיירים אינן נקבעות בחלל ריק, אלא נגזרות מהעודף הכלכלי שנותר בפרויקט לאחר עמידה בכל דרישות התקן, לרבות הרווח היזמי המינימלי. כאשר רף זה עולה, מרווח התמרון הכלכלי של היזם מצטמצם, ובהתאם לכך גם היכולת להציע לדיירים תמורות נדיבות כפי שהיו מקובלות בעבר.

בפועל, הדבר עשוי לבוא לידי ביטוי בהקטנת תוספת השטח לדירה החדשה, צמצום המפרט הטכני, ויתור על מחסן או חניה, או קיבוע התמורה לרף אחיד ומינימלי יותר. במקרים מסוימים, במקום משא ומתן גמיש המתחשב במאפייני כל דירה ודירה, היזם יידרש להיצמד למתווה תמורות אחיד שאינו חורג מהמסגרת הכלכלית שמאפשר התקן.

בנוסף, עדכון תקן 21 משנה את מאזן הכוחות במשא ומתן בין הדיירים ליזם. דרישות לתמורות החורגות מהמסגרת הכלכלית עלולות להביא לכך שהפרויקט יוגדר כבלתי כלכלי כבר בשלב התכנון, דבר שימנע את קידומו או יוביל לנסיגת היזם. המשמעות עבור הדיירים היא שעמידה על תמורות גבוהות מדי עלולה לפגוע דווקא בסיכוי שהפרויקט ייצא לפועל וימומש בפועל.

עם זאת, ההשפעה אינה אחידה בכל הארץ. באזורים בעלי ביקוש גבוה, שבהם מחירי הדירות מאפשרים רווחיות גבוהה גם לאחר עמידה בדרישות התקן, הדיירים צפויים להמשיך ולקבל תמורות משמעותיות, גם אם מתונות יותר. לעומת זאת, באזורים חלשים או גבוליים מבחינה כלכלית, עדכון התקן עלול להביא לצמצום התמורות ואף לכך שפרויקטים לא יבשילו כלל, למרות רצון הדיירים לקדם התחדשות עירונית.

העדכון עשוי להקל במידה מסוימת על קבלת ליווי בנקאי, שכן קביעת רווח יזמי מינימלי ברור מספקת לבנקים מסגרת מקצועית אחידה להערכת כדאיות הפרויקט. עם זאת, סביבת הריבית הגבוהה ואי הוודאות בשוק משאירות את הבנקים זהירים, והתקן אינו מבטל את הסיכונים אלא מגדיר אותם באופן מדויק יותר.

לסיכום, עדכון תקן 21 מחייב את כלל השחקנים בענף להתנהל בזהירות ובאחריות רבה יותר. עבור הדיירים, המשמעות היא צורך בניהול ציפיות ריאלי ובהבנה שתמורות סבירות וברות קיימא עדיפות על הבטחות מפתות שאינן תואמות את הכלכליות של הפרויקט. בעידן הנוכחי, עסקה מאוזנת שמגיעה לכדי מימוש בפועל עדיפה על הסכם אטרקטיבי על הנייר בלבד.

*הכותב, עו״ד אברהם בבג׳נוב, הוא בעל משרד המתחמה בהתחדשות עירונית ופינוי בינוי

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן