השבוע בתוכנית "מדברים נדל"ן" - דן פרנס, גלי דויטש, אפרת רשף, ארז חבר ומשה בן אהרון

להאזנה לתכנית המלאה >>>

"מדברים נדל"ן" – תוכנית הרדיו השבועית של אתר מגדילים ורדיו 103fm עם הנושאים החמים והמרואיינים המרתקים – עכשיו באוויר.

דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, שוחח עם המגישים ליאת רון וראובן זכריה, וסיפר על האתגרים שמקדמת החברה בתוכנית ההתחדשות העירונית ביוספטל בחולון, שממוקמת סמוך לשתי תחנות מטרו עתידיות. החברה עצמה הגישה התנגדות לתוכנית, ופרנס הסביר מדוע יש הגיון בהתנגדויות יזמים לתוכניות שהם עצמם הגישו. "כדי שהתוכנית תהיה כלכלית צריך שמכפיל הדירות יהיה מספק. בחולון נדרש בערך פי 3.5 דירות ממספר הדירות הקיימות כדי לייצר כדאיות", הוא אמר, "במתחם יוסטפל בחולון אישרו מכפיל נמוך מזה ובנוסף, רוצים להקים מרכז עסקים כי יהיו שם שני קווי מטרו. אנחנו תומכים בתוכנית עצמה כמובן אבל יש פער זמנים. את הפינוי בינוי אנחנו אמורים לעשות עכשיו ובעלי הדירות מצפים שנצא לביצוע. אבל את בנייני המשרדים אי אפשר לבנות כי אין תקן חנייה ואין חניות. תחנות המטרו יהיו פעילות עוד 15 שנה אז אם נבנה לא יהיה לסוחרים איך להגיע למשרדים". על הפתרון הוא אומר: "הצענו לוועדה פתרון שמבוסס על שני עקרונות –  תוסיפו לנו עוד יחידות דיור כדי שנוכל לבצע עכשיו את פרויקט הפינוי-בינוי, והבקשה השנייה הייתה שהבינוי בתוכנית יאפשר לעשות הפרדה בין בנייני המגורים לבנייני המשרדים. הגשנו את ההתנגדויות שלנו עם הצעה תכנונית שמראה שזה אפשרי", אמר, וציין כי לוועדה יש נכונות למצוא פתרון במסגרת תוכנית מתקנת: "זה ייקח זמן אבל יש פתיחות". 

עו"ד אפרת רשף, הבעלים של משרד 'פרבמן רשף עורכי דין', סיפרה על ההתמודדות של אנשי הגיל השלישי עם ההתחדשות העירונית ועל פערי החקיקה בנוגע ל"מועד הקובע" של עסקת מכירת הדירה ליזם. תחילה היא הסביר על הזכויות, ואמרה: "בעבר לא היו זכויות שונות או שוות לכל גיל, נכנסה חקיקה חדשה שקובעת שאדם שהוא מגיל 70 זכאי לקבל מהיזם חלופות במקום דירת התמורה. היזם מחויב להציע לקשיש חלופות מגורים מחוץ לפרויקט ובתוך הפרויקט. אחד מהפתרונות הייתה להציע להם לעבור ישירות מהדירה שהם מפנים לדירה קבועה", הסבירה רשף. עוד הסבירה רשף: "אחד האתגרים הוא שהם מבוגרים ולא רוצים לעבור לדירה חלופית, הם רוצים את הבית שלהם. אחד הפתרונות היה לעבור ישירות מהדירה שהם מפנים לדירה קבועה. חשוב להדגיש שהיזם לא מחוייב לכל החלופות עבור קשיש בן 70, הוא יכול לבחור אם להציע חלופה בתוך או מחוץ לפרויקט ורק בגיל 75 היזם חייב להציע את שתי החלופות". רשף דיברה עוד על אתגר "המועד הקובע" לביצוע העסקה, שלו יש גם השלכות מס, והסבירה שהחוק כרגע לא ראלי, בפועל המשמעות היא שנדרש לחתום על עסקה שנתיים לפני הפינוי. "זה מוקדם מידי, לא תמיד הדייר יודע מה הוא רוצה".   

עו"ד ארז חבר, שותף ומנהל אשכול חדלות הפירעון והליטיגציה במשרד עמית פולק, מטלון, שוחח על המצב המורכב שאליו נקלעו חברות היזמות. "השוק נמצא בהקפאה מוחלטת. אני לא יודע אם בדקתם לאחרונה כמה דירות יש, שמחכות לקונים שיבואו וייקנו אותן. היזמים בינתיים לא מורידים מחירים ולאט לאט כל חברות הביצוע סופגות עליות מטורפות", אמר חבר, והוסיף: "יותר ויותר חברות נכנסות לחדלון פירעון". 

עוד הוא הסביר כי ההסכם עם קבלן ביצוע קובע סכום סגור שנחתם, ואז מגלים שלא מסוגלים לעמוד תזרימית בביצוע: "העלויות גדולות יותר, חסר פועלים והקבלן תקוע, ולהכניס קבלן אחר זו תוספת עלות של 10-20 אחוז לפחות". חבר דיבר עוד על ההבדל בין יזם שהוא גם מבצע לבין יזם שלוקח קבלן ביצוע חיצוני ועל סכנת הקריסה של חברות.

משה בן אהרון, עו"ד ושמאי מקרקעין, שוחח על השפעת התנודתיות במכירות הדירות על תמורות הדיירים. "המצב של השוק והקיפאון הנוכחי מאוד משפיע, השאלה באיזה שלב הפרויקט נמצא", אמר. עוד סיפר על מנגנון חלוקת רווחים ועל האפשרות לפתוח את החוזה ולבדוק האם אפשר לעלות את גובה התמורות, עם זאת ציין: "יש אזורים שבהם הקיפאון קיים ויש אזורים שבהם הוא בסדר והחברה היזמית נמצאת במעל 19 אחוז רווח יזמי ויכולה לשפר את התמורות". לדבריו, "כיועצים של בעלי הקרקע צריך לדבר בגובה העיניים ולהסביר לבעל הדירה, שהנכס שלו יקר לליבו, שלא תמיד יש את האפשרות לעלות את התמורות".

עוד הוא דיבר על "מנגנון אופטימי" שבו מחירי הדיור יעלו או שעלויות הביצוע יוזלו, "זה יכול לקרות", אמר, "ופעם שנייה מדברים על מנגנון פסימי להחריד, ואז ומראים לדיירים איפה אנחנו נמצאים בטווח הזה. הם שותפים בפרויקט וגם החברה היזמית צריכה להרוויח. הדיירים חייבים שמאי מטעמם כי עדיין יש אינטרסים מנוגדים". 

גלי דויטש, משנה למנכ"ל קבוצת רייק, דיברה על הסכסוכים שיכולים להיווצר בין דיירים בעקבות התחדשות עירונית. "יש את אלה שמוכנים גם לפשרות ויש את המבוגרים שלהם קצת יותר קשה, בשבילם גם רצפת הקרקע שבורה – הם באים ואומרים 'זה הבית שלנו'. הבעיה היא בכלל רגשית. זה הבית שהם גדלו בו והם לא רוצים לפנות אותו. בסוף אנחנו יזמים שמייצרים פה תמורות זהות לכל בעלי הקרקע. התמורות הזהות שאנחנו נותנים הן לא בהכרח זהות עבור התחושה שלהם", אמרה דויטש.
לדבריה, "קודם כול צריך לזכור שיזמים שמתעסקים בהתחדשות עירונית לא לוקחים קרקע נקייה. אנחנו מתעסקים הרבה מאוד מהיומיום שלנו במענה אנושי, בוחנים מה הסיבות של כל דייר להתנגדות, ואנחנו צריכים לפצח את זה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן