דן קושניר: "השלב המכריע לבעלי הדירות מגיע כשהם צריכים לעבור לדירות שכורות"

חרף נזקי המלחמה הנוכחית, והיעדר המיגון לדיירים במבנים ישנים, נתוני הלמ"ס שפורסמו ביוני השנה מציגים ירידה של 5% בהתחלות הבנייה, בפרויקטים של התחדשות עירונית, במהלך אפריל 2024 עד מרץ 2025, לעומת התקופה המקבילה שנה קודם לכן. מדובר בפרויקטים קריטיים, במסגרתם בעלי הדירות מקבלים ממ"דים שנועדו להגן על חייהם בזמן מלחמה ורעידות אדמה.

"בין הגורמים העיקריים לירידה בהתחלות הבנייה, בפרויקטים החשובים הללו, הוא התארכות משך הזמנים של תהליכי התכנון בכלל ואישור התב"ע בפרט. גורם נוסף הוא האתגרים העצומים לנהל תהליכים חברתיים שונים ומורכבים מול עשרות ולעתים מאות בעלי דירות". אומר דן קושניר, בעלים ומנכ"ל חברת דן קושניר התחדשות עירונית, המובילה בארגון, ניהול וליווי בעלי דירות וחברות יזמיות במיזמי התחדשות עירונית.

קושניר מסביר כי "שלב המימוש בפרויקטים של התחדשות עירונית – שמתחיל לאחר שהיזם מקבל את אישור תב"ע – הוא בין השלבים החשובים והקריטיים. השלב הזה כולל משימות שונות לביצוע, חלקן שזורות זו בזו, ורבות מהן מסתעפות".

לדבריו, "חברות יזמיות התמקצעו עם השנים בייזום ותכנון פרויקטים של התחדשות עירונית, אבל כשמגיע שלב המימוש וצריך לפנות את הבעלים מהדירות שלהם, הם נתקלים בתהליך מורכב שמסתעף למשימות שונות. יזמים רבים מוצאים את עצמם לא מוכנים, ולעיתים ללא הכלים הנכונים שיאפשרו להם לצלוח את השלב הזה". 

מה המשמעות לכך עבור היזם?
"אישור התוכנית בוועדה מחוזית, מספקת ודאות גדולה יותר לפרויקט. בשלב זה החברות נדרשות להיערך לקראת התכנון המפורט ולקדם את היתרי הבנייה, והן נערכות כלכלית לקראת הליווי הפיננסי של הפרויקט. החברות נדרשות להיערך גם ברמה החברתית–קהילתית מול בעלי הדירות, ולטפל במשימות רבות, במקביל לתהליכים התכנוניים והכלכליים. אי-עמידה ביעדים ובדרישות לקראת הפינוי, עלולה לגרום לחברות לאבד כספים רבים שהשקיעו במשך השנים בקידום הפרויקט", קושניר מסביר, "שלב המימוש הוא באמת תהליך מורכב ורבוד, וצריך להיות בקיאים בו כדי לצלוח אותו היטב ובזמן סביר".

מה כולל שלב המימוש בפרויקטי פינוי-בינוי, ומדוע הוא קריטי להצלחת הפרויקט?
"שלב המימוש הוא השלב שבו הפרויקט מתחיל לצאת לפועל – לאחר שהושלמו שלבי התכנון, האישורים וההסכמים, ולפני שלבי ההריסה והבנייה", אומר דן קושניר. "זה השלב שבו בעלי הדירות צריכים לצאת מהדירות שלהם ולעבור לדירותיהם השכורות, הזמניות, והוא כולל, כאמור, מאות משימות מסתעפות, ודורש תיאום בין כל הגורמים המעורבים: יזמים, בעלי דירות, רשויות מקומיות וגורמים מקצועיים נוספים".

קושניר רואה בשלב המימוש הרבה מעבר ל"שלב טכני", "מדובר בתוצאה של תהליך חברתי עמוק", הוא אומר. "כל בעל דירה, הוא עולם ומלואו. 

"ליווי הבעלים כולל, בין היתר, הסברה על תהליכי הפינוי, סיוע לעורכי הדין בהסדרת הזכויות, טיפול מול נעברים ויורשים. כמו כן, תיאום מול קשת אנשי המקצוע, לרבות שמאי מקרקעין מטעם הבעלים לניקוד ושערוך דמי השכירות, תיאום הובלות ובעיקר הפינוי של בעלי הדירות בפועל. המשימות הרבות שזורות אחת בשנייה, וכוללות גם תיאום בין מחלקות החברה היזמית, לצורך עמידה בלוחות זמנים, המשלב את קידום היתר הבנייה, הליווי הפיננסי, אישורי הניתוק של בעלי הדירות ממוני החשמל, הגז וסגירת חשבונות מול מחלקות הארנונה ותאגיד המים".

קושניר מציין כי "זהו שלב קריטי המחייב תכנון קפדני, שיתוף בעלי הדירות, תקשורת יעילה וניהול סיכונים מיטבי ונכון. יזמים רבים נעזרים בגורמים מקצועיים, בקיאים ומנוסים, המתמחים בשלב המימוש, כדי להבטיח שמעבר הדיירים לדירותיהם הזמניות ייעשה באופן חלק, מיטבי ונכון".

"אין תחליף לקשר האישי והפרונטלי"

מהן אותן משימות מורכבות שאתם מבצעים במסגרת ניהול שלב המימוש עבור היזמים?
"אנו מנהלים למעשה את כל המשימות שהחברה היזמית ובעלי הדירות בפרויקט צריכים לבצע. ראשית, אנו מעדכנים את המיפוי הדמוגרפי של בעלי הדירות, כדי לדעת, בשלב הזה, מה המצב החברתי במתחם. לאורך השנים יש דינמיקה של בעלי דירות שמוכרים את הדירות, בעלי דירות שהלכו לעולמם ושדירותיהם עברו ליורשים שלהם, העברות ללא תמורה ועוד".

קושניר מסביר כי מדובר בעבודה עצימה מול בעלי הדירות. "אנחנו עושים זאת, ומפעילים בקצה את היזם ואת המחלקות השונות בחברה שלו, בהתאם למשימות הנדרשות לביצוע".

"לאחר שמיפינו את הבעלים, אנו ניגשים לטפל בכל המורכבויות. לדוגמה, ברמה המשפטית, אם אנחנו מוצאים שאחד מבעלי הדירות נפטר ויש לו עכשיו חמישה יורשים, אנו פועלים מול ב"כ הבעלים ומול החברה היזמית לצורך חתימת היורשים על ההסכמים הנדרשים, ומעדכנים את כל טבלאות השליטה. אם גילינו שמישהו מבעלי הדירות מכר את הדירה שלו ויש נעברים שנכנסו בנעליו, צריך להחתים אותם על ההסכם. אנחנו נמצאים כל הזמן בשטח ואין תחליף לקשר האישי והפרונטלי ולכן יש לנו את היכולת לעדכן את החברה היזמית, בזמן אמת, בכל שינוי שיש במתחם".

קושניר מציין כי במסגרת השירות שהחברה שלו מעניקה ליזמים, היא גם מסייעים בהפקת כנס החתימות על מסמכי הליווי הבנקאי. "אנו מנהלים את תיאום כנס החתימה מול בעלי הדירות ומול עורכי הדין. זהו ההסכם משולש – הדיירים – היזם – והבנק המלווה. הסכמי הליווי הם צומת קריטית לקראת הפינוי, מאחר והדרישה היא שכלל הבעלים יחתמו על ההסכם, דבר שמאפשר לעורכי הדין לטפל בקידום ערבות חוק המכר וערבות דמי השכירות טרם הפינוי בפועל. 

אילו משימות בשלב המימוש מחייבות ירידה לרזולוציות עמוקות?
קושניר, המשמש בנוסף כיועץ חברתי מוסמך מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, משיב כי "משימות רבות מחייבות ירידה למיקרו-רזולוציות של טיפול חברתי בבעלי הדירות. לדוגמה, בני הגיל השלישי בפרויקט, בעלי הדירות הקשישים אשר יש להם זכויות והם יכולים לצאת מהפרויקט ולא לעבור לדירות שכורות. יש חשיבות, טרם היתר הבנייה, לדעת אילו מבין החלופות הם ירצו לבחור". 

הוא מבהיר כי "לא כולם יודעים, אבל יש לכך השלכות כלכליות ליזם. יש טיפולים מורכבים של רווחה, וישנם בעלי דירות עם מוגבלויות שצריכים סיוע במעבר הדירה. כל הדברים הללו מתכנסים לכנס הסברה שאנחנו עורכים לבעלי הדירות בפרויקט. 

"טרם הודעת הפינוי – כחלק מהשירות שלנו של ניהול שלב המימוש, אנו פוגשים את בעלי הדירות, מסבירים להם את כלל המשימות שבאחריותם, נותנים להם את פרטי הקשר של המחלקות השונות, ומסייעים לבעלי הדירות שאינם מסוגלים לקשור בין כל הקצוות ולהמציא את האישורים הנדרשים"

מה לגבי עניין המשכנתאות בפרויקטים של פינוי-בינוי?
"טיפול בנוטלי המשכנתאות היא אחת המשימות המורכבות ביותר בתהליך. במיזמי התחדשות עירונית, לכשליש מבעלי הדירות יש משכנתאות. זה לא מעט, כשמדובר במתחמים של עשרות ומאות בעלי דירות. מעבר לערבות שבעלי הדירות מקבלים, הבנקים למשכנתאות דורשים מהחברה ערבות בשווי המשכנתא ולעיתים יותר מכך. המשמעות היא שבעלי הדירות צריכים להמציא דו"חות יתרות משכנתא ולאחר מכן להמציא מכתבי כוונות לגרירה מהבנקים., לא כל בעלי הדירות 'טכנולוגיים' ויודעים איך לעשות זאת בדיגיטל. גם במקרה הזה אנחנו נכנסים לתמונה ומסייעים לבעלי הדירות מול סניפי הבנק השונים להמציא את מכתבי הכוונות. לעיתים אנחנו אפילו מגיעים פיזית עם בעלי הדירות ויושבים מול פקידי הבנק כדי לקדם מכתבים אלו – זהו תהליך סיזיפי ומן הסתם, לא כל הבעלים באותו הבנק".

להתגבר על מחסום השפה

אילו משימות נוספות אתם מבצעים, כחלק משירות ניהול שלב המימוש?
"במסירת הדירה, בעלי הדירות ממלאים פרוטוקול מסירה של הדירה הישנה, בעלי הדירות מצלמים את מונה המים והחשמל ואנו אוספים את סט המפתחות. נתון נוסף שגילינוהוא שבמיזמי התחדשות עירונית ישנו אחוז גבוה של בעלי הדירות עם מחסום שפה, גם של יוצאי העדה האתיופית ובעיקר יוצאי מדינות חבר העמים.  לשמחתי אני דובר רוסית כמעט ברמת שפת אם, וזה מאוד עוזר, כי מדובר בתהליך עוצמתי המערב המון רגש.

"לפני שבעלי הדירות עוברים דירה בפועל, אחת המשימות החשובות שלהם היא להמציא אישורים – של תשלומי ארנונה, מים, חשמל, כדי לסיים את ההתקשרות. ללא האישורים הללו הם לא יכולים  למסור את מפתחות. גם כאן אנחנו מסייעים לבעלי הדירות בכל התהליכים.

"בעלי הדירות מלווים על ידי שמאי מקרקעין מטעם שמשערך את דמי השכירות הראויים ומנקד את דירות התמורה שלהם. גם במקרה זה, אנו נכנסים לאירוע, מתאמים את הגעת השמאי לכל הדירות, מתאמים את השעות ומוודאים שכולם נמצאים בבית. יש חשיבות רבה למשימה זו, מאחר והשמאי נדרש להוציא שומה של דמי השכירות וניקוד הדירות לקראת בחירת הדירות החדשות ולקראת הפינוי. זה השלב שבו בעלי הדירות יודעים מהו גובה שכר הדירה שהם יקבלו בכדי לשכור את הדירות הזמניות בשלב הבניה".

"בנוסף, אנו מנהלים את כל תהליך הפינוי בפועל – תיאום ההובלות -עבודה מול חברות ההובלה וניהול תהליך ההובלה כולו".

לבסוף מציין קושניר "הטקס שבו הורסים את הבניין הישן ובעצם מתחילים בעבודות, הוא אירוע עוצמתי. אנחנו עומדים כתף אל כתף עם בעלי הדירות, שמצד אחד שמחים על ההגעה לרגע המיוחל, אך מצד שני מזילים דמעה על הזיכרונות והרגעים הסנטימנטלים שחוו בבתים שבו הם גידלו ילדים וצברו חוויות. כחברה מנהלת זיהינו את הצורך של החברות היזמיות שיהיה מישהו שינהל את כל התהליך המורכב הזה של שלב המימוש, מתחילתו ועד סופו, על מנת להבטיח שהפרויקט ייצא לדרך באופן הטוב ביותר שניתן".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן