"אנחנו פה אך ורק כדי לעשות טוב לאנשים"

כבר כמעט שני עשורים שעו"ד עמית נסים (53) מלווה דיירים בתהליכי התחדשות עירונית – מהצעד הראשון ועד קבלת המפתח. מאז 2008 בחר עו"ד נסים, שותף במשרד 'מינצר, נסים, ברזידה' בבני ברק, להתמקד בייצוג צד אחד בלבד: הדיירים. מאחוריו כבר עשרות רבות של פרויקטים שהסתיימו בהצלחה וכ־500 פרויקטים נוספים שהמשרד מלווה היום ברחבי הארץ, בעיקר באזורי הביקוש במרכז. עבורו, כל פרויקט הוא קודם כול סיפור אנושי – לפני שהוא עסקה נד"לנית-משפטית.

"ארבעה אדנים קובעים הצלחה של פרויקט בהתחדשות עירונית והם אלה שדוחפים את הפרויקט קדימה", מסביר עו"ד נסים, "הראשון – היזם, השני – נציגות חזקה/הדיירים, השלישי – משרד עורכי דין שמקדם את הפרויקט והרביעי – מפקח מטעם הבעלים. למפקח יש השפעה גדולה על קידומו של פרויקט".

מה הטעות הכי נפוצה שדיירים עושים בתחילת פרויקט
"שהם לא מקשיבים ליועצים שלהם. הם בוחרים יועצים שאמורים להוביל את הדרך בבטחה ועם ניסיון רב, אך בחלק מהמקרים הם לא מקשיבים להם. מעבר לזה הם לא מבדילים בין עיקר לטפל. לפעמים פרויקט מתעכב על סעיף בהסכם שבעל דירה חושב שהוא חשוב מאוד, אבל בגלל העיכוב הזה אני עלול לפספס המון דברים שיכולים להיות לרועץ בהמשך הדרך. שוק הנדל"ן נמצא היום במצב הכי נמוך שהוא היה בו ב-20 השנים האחרונות מבחינת היכולת למכור דירות. מה גם  שהיום פרויקטים שמגרדים את רף הרווחיות הנמוך לא יוצאים לדרך וממתינים. הם למעשה ממתינים שמשהו ישתנה. לאלמנט הזמן יש חשיבות גבוהה. יש לה חשיבות שמתבטאת גם בערכים כלכליים למען ולטובת הדיירים. אם הדיירים נפגשים עם הדירה החדשה בתקופה קצרה ככל שניתן יש לזה משמעות כלכלית עצומה. מצד שאני אם מתווכחים חצי שנה על תכנון או על סוגי קרמיקה או איפה תהיה החניה מפספסים בגדול. לכן יש להקשיב ליועצים".

מה חשוב יותר לדייר: התמורה המקסימאלית או הביטחון שהוא יקבל את הדירה?
"גם וגם. בעל דירה רוצה למקסם את התמורה שלו, אבל זה לא יבוא על חשבון הביטחון. הוא רוצה לדעת שהוא יוצא מהדירה הישנה והוא גם מקבל את הפרויקט. כשיוצאים למכרז היזמים והחברות הגדולות בשוק מתמודדות מנקודת הנחה שהפרויקט יתחיל ויסתיים עם אפס תקלות. אך בסיטואציות מסוימות התמורה הגבוהה שהיזמים מציעים היא לא תמיד רלוונטית. אמנם היא לא תגרום לכך שדיירים לא יקבלו את הדירה שלהם, אבל אחרי מספר שנים או לעיתים לפני זמן היזמים אומרים כי הם לא מסוגלים לתת את זה התמורה המקורית והם מבקשים להפחית תמורות".

באיזה שלב אסור לדיירים להתפשר – גם במחיר עיכוב?
"לפני החתימה על החוזה לדיירים אסור להתפשר על גובה הבטוחות ועל מנגנון קביעת הבטוחות שזה משהו שאמור להעביר אותם את הנהר הסוער הזה באפס תקלות. הדיירים גם צריכים לדעת שהם קיבלו את העסקה המיטבית עבורם וזה לא רק מתבטא במטרים. זה מכלול – יזם חזק, יכולות ביצוע, תמורה טובה, שקיפות וביטחונות. על זה לא מתפשרים. אחרי חתימת ההסכם אם יש אירוע שרוצים להפחית מטרים צריך לבחון כל דבר לגופו".

עו״ד נסים ראה כבר כמעט הכול בעולם חוזי ההתחדשות העירונית. עם ניסיון של עשרות פרויקטים מאחוריו, הוא יודע שאין שני פרויקטים זהים – אבל יש סעיף אחד שלדעתו חייב להיות מעוגן בכל חוזה, בנוסח ברור ומדויק. "העסקה היא עסקת נטו שבמסגרתה לא ישלמו בעלי הדירות כל תשלום מכל מין וסוג שהוא למעט אם צוין כך אחרת במפורש", אמר עו"ד נסים, "זה סעיף סעד שאומר שזו עסקה נטו. כי לפעמים היזם בא ואומר: 'תשלמו לי עכשיו על פתיחת תיק שינויים'. ויש עוד מאות סיטואציות שהיזם יכול לדרוש עוד תשלום".

בפרויקטים של התחדשות עירונית מדובר לרוב בדיירים מבוגרים. לדברי עו"ד נסים העבודה מולם דורשת רגישות יתרה. "אני רגיש לקשיים ולמצוקה האמיתית שלהם בשינוי. אני יודע שהשינוי הזה יקרה והם צריכים להרגיש שמסתכלים עליהם, שסופרים אותם ושמנסים לעשות עבורם את האירוע הזה הכי קל. אנחנו צריכים לתת להם להרגיש שהם בידיים בטוחות גם ברמה המשפטית וגם ברמה הטכנית – אריזה, תיווך ומציאת דירה. צריך ממש להוביל אותם, כמו שהייתי מוביל את ההורים שלי אם הם היו מחליטים לעבור דירה". 

איך שומרים על אמון הדיירים לאורך שנים של תהליך?
"לרכוש אמון זה הדבר הכי משמעותי בתהליך. ברגע שיש אמון ביני לבין הדיירים וכל האמת על השולחן בצורה השקופה ביותר ככה אני אוכל להוביל את הפרויקט הכי טוב לטובת הדיירים"

מה הכי מרגש אותך כשפרויקט מגיע לסיום?
"לאורך פרויקט יש מספר צמתים מרגשים כמו ההריסה של הבניין הישן ומסירת הדירות החדשות. גם אחרי עשרות רבות של פרויקטים שעברתי, בכל פעם שפרויקט מסתיים אני מתרגש מהדבר הזה. בית זה איפה שהלב שלנו נמצא. באירוע הריסה של בניין ישן אני רואה את בעלי הדירות בוכים מאושר. כי זה כמו לזכות בפיס – כסף שפטור ממס, שדרוג ברמת החיים ושינוי בחיים". 

מה המשפט שהיית רוצה שכל דייר ישמע לפני שהוא חותם?

"אנחנו פה אך ורק כדי לעשות טוב לאנשים ואני מאמין בלב שלם שאנחנו עושים טוב לאנשים".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן