"עורכי הדין שמעצבים את עתיד הנדל"ן" עם עו"ד עידן מנצ'ל

עו"ד עידן מנצ'ל, שותף במחלקת נדל"ן, תכנון ובנייה במשרד גולדפרב גרוס זליגמן, כבר יותר מ־15 שנה חי את עולם הנדל״ן מבפנים. דרכו החלה בהתמחות במשרד שהתמקד בנדל״ן, ושם, כשהתמודד עם תיקים מורכבים, הבין עד כמה המשפט אינו נשאר על הנייר אלא מתורגם לשטח ולחיי היומיום של אנשים. את אחד הפרויקטים הראשונים שלו – תמ״א 38 ברמת גן – הוא זוכר היטב: “שם הבנתי את הפוטנציאל העצום של ההתחדשות העירונית לשנות מציאות בשכונות שלמות. השילוב בין משפט, כלכלה, תכנון עירוני והיבטים חברתיים הוא מה שמחזיק אותי עד היום.”

מאז ליווה עשרות פרויקטים גדולים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית, ובכל פעם מחדש מצא את עצמו נדרש ליצירתיות וחשיבה אחרת. “כל פרויקט שונה מקודמו,” הוא אומר, “והסיפוק מגיע כשאתה רואה דיירים נכנסים לבניין חדש ויודע שליווית אותם מהרגע הראשון ועד לאכלוס.”

מציאות מורכבת – אתגרים והזדמנויות
שוק הנדל״ן שבו פועל מנצ'ל רחוק מלהיות יציב. ריביות גבוהות, מימון מורכב ועלויות בנייה כבדות הפכו את חיי היזמים והדיירים למאתגרים במיוחד. ובכל זאת, מנצ'ל רואה את ההזדמנות דווקא במרכזי הערים. “הצורך בדיור לא פסק. יזמים שמחפשים מודלים עסקיים יעילים יותר – בנייה מתועשת, טכנולוגיות חדשות והוזלת עלויות – הם אלה שיצליחו לבלוט. מי שיידע להוסיף ערך אמיתי, תכנון חכם ושטחים ירוקים, ישרוד ואף ירוויח.” אבל לצד התקווה, יש גם סיכונים לא פשוטים: אי ודאות רגולטורית, הארכת הליכי תכנון וקושי בגיוס מימון. “צריך להבין שמדובר במרתון ולא בספרינט,” הוא מדגיש.

מאחורי הקלעים – החסמים המשפטיים
מי שמביט על פרויקט חדשני שנבנה במרכז עיר לא תמיד רואה את מה שמתרחש מאחורי הקלעים. “הרשימה ארוכה,” אומר מנצ'ל. “בעלי דירות סרבנים, סוגיות ירושה לא מוסדרות, נכסים משותפים, קשיים בהשגת הסכמות בין בעלי זכויות, וגם ממשק לא פשוט מול הרשויות והבנקים.” בשנים האחרונות, לדבריו, נוספה מגבלה משמעותית: דרישת הגופים הפיננסיים שכל דייר יחתום באופן אישי על מסמכי הליווי הבנקאי. “זה פותח פתח לעיכובים ולדרישות נוספות,” הוא מסביר, “ולכן כדי לצלוח את זה צריך שילוב של תכנון משפטי מדויק, שקיפות מול הדיירים, פתרונות יצירתיים והמון סבלנות. זה תחום שמתנהל לאורך שנים, ולכן אמון מתמשך הוא קריטי.”

רגולציה, פסיקות ומה שביניהן
העשור האחרון הביא עמו שורה של שינויים רגולטוריים משמעותיים. מנצ'ל מזכיר את חוק המארגנים וחוק פינוי בינוי, שחיזקו את בעלי הדירות והוסיפו שקיפות, לצד רפורמות תכנוניות שנועדו לקצר הליכים ופסיקות חשובות בסוגיית הדיירים הסרבנים. מצד אחד, מדובר בהתפתחות חיובית: “זה תרם לבגרות השוק. יזמים משקיעים יותר בליווי בעלי הזכויות, והדיירים עצמם מודעים הרבה יותר.” מצד שני, עודף הרגולציה לא בהכרח מביא תועלת. “הוא מייצר עומס בירוקרטי, מאריך פרויקטים ומייקר אותם,” הוא אומר.

מבט קדימה – הערים של המחר
כששואלים את מנצ'ל איך ייראה השוק בחמש השנים הקרובות, התשובה שלו ברורה: ההתחדשות העירונית תהיה הפתרון המרכזי למצוקת הדיור בישראל. “אני צופה שנראה פרויקטים רחבי היקף שיובילו לשינוי עירוני כולל. המגמות הבולטות יהיו טכנולוגיות בנייה מתקדמות, שילוב שימושים מעורבים, ודגש על קיימות ובנייה ירוקה – שכבר אינן מותרות אלא דרישה בסיסית.”

מי שירוויח, הוא אומר, יהיו היזמים עם הניסיון והחוסן הפיננסי, בעלי זכויות במתחמים ותיקים, וגם הרשויות המקומיות שיידעו לאמץ מדיניות תומכת. “בסופו של דבר כולם ירוויחו – אבל בעיקר החברה הישראלית, שתזכה לערים מודרניות, צפופות ואיכותיות יותר.”

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן