מגדל אפטאון בבת ים לא נרשם כבית משותף, והעסקים הרוויחו

נדחתה תביעת נציגות מגדל אפטאון בבת ים לחייב עסקים הפועלים במבנה לשלם את הוצאת תחזוקת הבניין. המפקח על המקרקעין קבע בפסק דין כי לנציגות לא הייתה סמכות להגיש את התביעה, בין השאר נוכח העובדה שהבניין טרם נרשם כבית משותף. במקביל, נדחתה תביעה נוספת של הנציגות נגד בעלי דירות מגורים בבניין, על תשלום דמי אחזקה, בגין אותה סיבה. בסך הכל, הגישה הנציגות תביעה בסך 433,453 שקל נגד בעלי העסקים ובעלי הדירות.

מגדל אפטאון הוא פרויקט מורכב הכולל שלושה מבנים עיקריים: מבנה בן 47 קומות המשמשות למגורים ותחתיו יחידות מסחר, מגדל משולב למגורים, משרדים ומסחר בן 29 קומות, ומבנה נוסף המשמש כמרכז מסחרי בן 2.5 קומות. כמו כן לבית 6 קומות של מרתפי חניה ומחסנים המשמשים את כלל בעלי הדירות, המשרדים ויחידות המסחר. הפרויקט נוהל עם אכלוסו על ידי חברה מתחזקת אחת לכל הפרויקט (יחידות מסחריות ומגורים), אך בשלב מסוים ניהולו של מגדל המגורים הופרד והוא מתנהל כיום על ידי חברת ניהול נפרדת מזו המנהלת את השטחים המסחריים.

נציגות מגדל המגורים הגישה תביעה בפני המפקח על המקרקעין כנגד יזמי  הפרויקט ובעלי היחידות המסחריות, בה עתרה לחייבם לשלם לה סך של 116,207 שקל עבור חלקן של יחידות המסחר בהוצאות ניהול המגדל בעבור השנים 2021-2020. על פי הנטען, יחידות אלו מהוות חלק בלתי נפרד ממגדל המגורים ועל כן הנתבעים מחויבים להשתתף בדמי אחזקת המגדל כיתר בעלי הדירות.

הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי השטחים המסחריים אינם מהווים חלק ממגדל המגורים אלא הם חלק מהאגף המסחרי של הפרויקט. בהקשר זה נטען כי הבית ראוי להירשם כבית מורכב המחולק בין אגף מסחר לאגף המגורים וחובת ההשתתפות בהוצאות תחזוקת הבית אמורה להתחלק בין בעלי הנכסים שבאותו מבנה או האגף של הבית המורכב. עוד נטען כי אומנם השטח שבמחלוקת מצוי מבחינה טכנית תחת מגדל המגורים, אך יש לראות בו אגף נפרד ממגדל המגורים המתחזק את עצמו בנפרד ממגדל המגורים.

על כך השיבה הנציגות כי השטחים שבמחלוקת הם חלק ממגדל המגורים, וקיימות מערכות משותפות המשמשות את מגדל המגורים ואת היחידות המסחריות שהגישה הישירה אליהן היא מתוך אותם שטחים מסחריים. הנציגות טענה כי העובדה שהיחידות המסחריות לא עושות שימוש בשטחים המשותפים או בשירותי הניהול של מגדל המגורים אין בה כדי לפטור אותן מתשלום עבור הוצאות תחזוקת המגדל.

המפקח על המקרקעין בחולון, אורי שלומאי, הסביר את החלטתו לדחות את התביעה בכך שהבניין אמור להירשם כבית משותף אחד. "לא מצאתי כי התובעת המתיימרת להיקרא – 'נציגות מגדל המגורים', היא בעלת מעמד של נציגות כהגדרתה בחוק המקרקעין, הזכאית לגבות את דמי אחזקת הבית המשותף או להגיש תביעה בשם בעלי הדירות בבית", כתב המפקח.

המפקח כתב כי הבניין לא נרשם כבית משותף, והבהיר לצד זאת כי "הבית מושא ההליך הוא בית הראוי להירשם כבית משותף אחד באמצעות נציגות אחת. על כן, בהעדר הוראה תקנונית או החלטה שיפוטית הקובעת אחרת, אין תוקף חוקי לתובעת הפועלת כ'נציגות מגדל המגורים', שכן הבית על כל יחידותיו אמור להתנהל כבית אחד עם נציגות אחת. על כן, אין תוקף להחלטות שהתקבלו על ידי בעלי הדירות במגדל המגורים במנותק מיתר יחידות הבית במסגרת אסיפה שקיימו עם עצמם, וגם אין תוקף לבחירתם כנציגות אשר תייצג את עצמם".

מפסק הדין עולה כי עם אכלוס הבניין בינואר 2019 מונתה חברת ניהול אחת, שתפקידה היה לנהל את כל הבית ללא הפרדה בין יחידות או אגפים שונים. לאחר שחברת הניהול עזבה את הבניין, חל פיצול בין מגדל המגורים לבין יתר היחידות בבית, ומגדל המגורים מינה חברת ניהול ייעודית לעצמו. "איני סבור שיש באמור כדי להעניק לתובעת כל תוקף חוקי המאפשר לגבות כספים לתחזוקת מגדל המגורים בנפרד מיתר יחידות הבית", כתב המפקח. "כלל הוא בידנו, שאין בהתנהלות הצדדים או בהתנהגותם לאורך השנים כדי להעניק תוקף חוקי לנציגות שמינתה את עצמה שלא לפי הכללים הקבועים בחוק המקרקעין, בתב"ע או בהסכמי המכר… ם אם משמונתה נציגות למגדל המגורים שלא כדין, לא הייתה בידיה כל סמכות למנות חברת ניהול נפרדת למגדל המגורים, או לגבות באופן עצמאי את דמי הניהול עבור מגדל המגורים בלבד".

עוד כתב המפקח כי הבניין טרם נרשם כבית משותף, והוסיף: "מאחר שלא ברור האם יירשם כבית מורכב או כבית אחד; וככל שיירשם כבית מורכב לא ידוע האם מגדל המגורים והיחידות המסחריות תחתיו יירשמו בנפרד מיתר היחידות המסחריות, אין סמכות חוקית לתובעת, הרואה עצמה כ"נציגות מגדל המגורים". התביעה, כאמור, נדחתה, ועל הנציגות הוטלו הוצאות בסך 25,000 שקל.

במקביל, נדחתה תביעה נוספת, בסך 317,246 שקל נגד בעליהם של 47 דירות בבניין, בגין אי תשלום הוצאות ניהול ואחזקה של הרכוש המשותף במגדל המגורים בגין החודשים ינואר 2022 עד ספטמבר 2024 עבור הדירות בבעלותם שבמגדל המגורים. המפקח כתב בפסק הדין כי "גם בהליך זה, התובעת מבקשת לגבות בעצמה את דמי אחזקת מגדל המגורים בלבד בנפרד מכל יתר הפרויקט, וזאת על אף העדר תקנון מוסכם לבית, בניגוד למצבו הנוכחי של הבית שטרם נרשם כבית משותף, מבלי תימוכין בהסכמי המכר ובניגוד לתב"ע החלה על המקרקעין מושא התביעה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן